První soudní rozhodnutí o Airbnb

Ač jsou momentálně z velké části prázdné, byty určené ke krátkodobému pronájmu zažívají v posledních letech boom. Jejich narůstající počet však zároveň znesnadňuje životy ostatním vlastníkům, kteří své jednotky využívají k bydlení. Ti tak stále více upozorňují na nutnost regulace tohoto typu pronájmu a sami hledají možnosti, jak alespoň částečně předcházet jeho negativním vlivům. Jednu z cest předestřelo v médiích několikrát zmiňované nepravomocné usnesení Městského soudu v Praze ze dne 21. 11. 2019, sp. zn. 80 Cm 8/2018 („usnesení“), které předestírá možné způsoby regulace krátkodobých pronájmů na úrovni stanov společenství vlastníků jednotek („SVJ“).

Městský soud v Praze se v rámci usnesení zabýval návrhem na vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění SVJ, který podal vlastník jednotky využívané ke krátkodobému pronájmu. Navrhovatel uvedl hned několik důvodů pro vyslovení neplatnosti rozhodnutí, kdy jedním z nich byl rozpor přijatého ustanovení stanov SVJ regulujícího krátkodobé pronájmy s právními předpisy.

Obsah předmětného ustanovení zní následovně: „Společenství vlastníků jednotek deklaruje, že tento bytový dům je s ohledem na počet bytových jednotek v domě určen převážně k trvalému bydlení vlastníků, jejich rodinných příslušníků a nájemníků, nikoli k poskytování ubytovacích služeb nebo opakovanému krátkodobému pronájmu kratšímu 3 měsíců. K využívání jednotky k poskytování ubytovacích služeb nebo opakovanému krátkodobému pronájmu je třeba souhlasu všech členů společenství. Shromáždění souhlas k využívání jednotky k poskytování ubytovacích služeb nebo opakovanému krátkodobému pronájmu neudělí nebo udělený souhlas odejme, existuje-li riziko, že poskytováním ubytovacích služeb nebo opakovaným krátkodobým pronájmem dojde k rušení nočního klidu, zvýšení bezpečnostního rizika v domě nebo na pozemku, neúměrnému zvýšení produkce komunálního odpadu uživateli domu nebo neúměrnému znečištění společných prostor domu nebo pozemku anebo v minulosti již takový stav nastal.“

Navrhovatel spatřuje rozpor tohoto ustanovení především s ustanovením § 1194 občanského zákoníku, které zní: „Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku.“ SVJ tak nebylo dle navrhovatele vůbec oprávněno, jakožto právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku, zakotvit ve stanovách ustanovení omezující jeho vlastnické právo. Navrhovatel dále namítal, že toto ustanovení stanov zároveň omezuje způsob užívání jeho majetku a znamená tak nepřípustný zásah do jeho vlastnického práva a je v rozporu s ustanovením § 1012 občanského zákoníku, které kopíruje článek 11 Listiny základních práv a svobod zajišťující ochranu vlastnickému právu a na základě kterého „Má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit.“

K oprávnění SVJ zakotvit předmětné ustanovení do stanov soud uvedl, že zde nelze ustanovení § 1194 občanského zákoníku vykládat účelově restriktivně ale naopak extenzivně, a to s ohledem na podstatu bytového spoluvlastnictví, kdy jeho základním úkolem je péče o dům a zajištění trvalého a nerušeného bydlení. Z tohoto důvodu dle soudu do kompetencí SVJ spadá právě i zakotvení takového ustanovení do stanov, které zajišťuje zachování nerušeného bydlení a které zároveň omezuje krátkodobé pronájmy. Ani navrhovatelem namítanému omezení svobodného výkonu vlastnického práva soud nepřisvědčil, a to s odkazem na ustanovení § 1175 občanského zákoníku, dle kterého „Má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.“ Vlastnické právo je tak dle soudu omezeno právy ostatních vlastníků a lze ho vykonávat pouze v takovém rozsahu, v jakém nedochází k narušování výkonu jejich vlastnického práva.

Podkladem soudu pro zjištění skutkového stavu a rozsahu narušování byly především výpovědi dvou účastníků řízení, kteří jsou zároveň vlastníky bytů. Oba účastníci ve svých výpovědích shodně uváděli, že v důsledku krátkodobého pronájmu došlo ke zhoršení bezpečnostní situace i celkových poměrů v domě. V domě došlo k poškození, znečištění a opotřebení společných částí domu, které navíc v nedávné době prošly rekonstrukcí, k nadměrné produkci odpadu a také k opakovanému rušení nočního klidu. Dle názoru soudu bylo tak dostatečně prokázáno, že navrhovatel provozováním krátkodobých pronájmů nad míru přiměřenou poměrům v domě v rozporu s ustanovením § 1175 občanského zákoníku závažně ruší práva ostatních vlastníků a ztěžuje jejich výkon, tudíž byli ostatní vlastníci oprávněni jeho vlastnické právo úpravou stanov omezit. Pouze okrajově soud konstatoval rozpor takového pronájmu se stavebně právními předpisy, jelikož jednotky jsou zkolaudovány k trvalému bydlení, nikoliv jako jednotky ubytovací.

Soud tedy potvrzuje možnost vložit si za určitých okolností takové omezující ustanovení do stanov SVJ, otázkou však zůstává možnost jeho vymahatelnosti v praxi. Dle našeho názoru jedním ze způsobů, jak zajistit dodržování takového ustanovení, je zakotvení smluvních pokut ve stanovách či stanovení speciálních poplatků pro vlastníky, kteří své jednotky krátkodobě pronajímají. Stále však není jasné, jak se k takovému utvrzení povinností postaví soudy ve své rozhodovací praxi. Jako krajní řešení se v případě porušování povinností dle stanov případně dle ustanovení § 1184 občanského zákoníku nabízí soudní prodej jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti takovým způsobem, že práva ostatních vlastníků jednotek podstatně omezuje či dokonce znemožňuje jejich výkon. Značné zjednodušení tohoto procesu přinesla od 1. 7. 2020 novela občanského zákoníku přijatá zákonem č. 163/2020 Sb. Nově totiž nebude pro podání takové žaloby zapotřebí vykonatelného rozhodnutí soudu, kterým by byla vlastníkovi nejprve uložena určitá povinnost, a to zpravidla zdržet se rušícího jednání, ale pouze písemná výstraha ze strany SVJ.

Bezesporu se jedná o průlomové usnesení zabývající se touto problematikou, které však stále není pravomocné. I pokud toto usnesení obstojí v odvolacím řízení, bude v budoucnu vždy záležet na konkrétních okolnostech případu, ve kterých bude či nebude přípustné vázat možnost krátkodobých pronájmů v jednotce na souhlas všech vlastníků v domě.

Pokud chcete slyšet víc, pusťte si epizodu našeho podcastu, kde se problematikou Airbnb a SVJ zabýváme.

Autoři: Matěj Kučera a Barbora Koláčková