Odpovědnost obce za škodu způsobenou stavebníkovi v případě odvolání souhlasu k umístění stavebního záměru na pozemku obce podle § 184a stavebního zákona

Pokud podáváte žádost o vydání územního rozhodnutí a nejste vlastníkem pozemku nebo stavby a nejste-li oprávněni ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný stavební záměr nebo opatření uskutečnit, musíte spolu s žádostí doložit souhlas vlastníka pozemku nebo stavby (§ 184a odst. 1 SZ). V případě udělení souhlasu vlastníka pozemku podle zákona jde o situaci, kdy stavebník „obyčejné“ stavby chce stavět na pozemku jiného vlastníka, a proto je potřeba vždy nejprve doložit právo, které stavebníka ke zřízení stavby na tomto pozemku opravňuje. Bez doložení takového práva stavební úřad stavbu provést nepovolí, a to i v případě, že z hlediska zájmů chráněných předpisy veřejného práva jejímu povolení nic nebrání. Souhlas je vyžadován i v případě, že vlastníkem pozemku je obec. Tento souhlas má majetkoprávní občanskoprávní charakter. Jde o jednostranné právní jednání, na které dopadá úprava občanského zákoníku. V rámci udělení souhlasu dle § 184a SZ pak zpravidla dochází k uzavření konkludentní dohody se stavebníkem o výprose dle § 2189 a násl. OZ


Udělení či neudělení souhlasu vlastníka pozemku, kterým je obec, spadá do samostatné působnosti obce a soudy, potažmo stát, nemohou obcím nařizovat, jak mají v obdobných situacích postupovat a za jakých okolností mají souhlas se stavbou udělit. Je pouze na rozhodnutí obce, která se svým majetkem hospodaří, zda souhlas ke stavbě udělí. Nic na tom nemůže změnit ani skutečnost, že jde o pozemky ve vlastnictví obce, tedy sloužící obecnému užívání. Neudělení souhlasu vlastníka pozemku (obce) nelze považovat za zásah veřejné moci, neboť jde o výkon vlastnického práva. V rámci probíhajícího stavebního řízení totiž obec při vyjadřování se k umístění stavby na jejím pozemku nevystupuje jako orgán veřejné moci, ale jako účastník stavebního řízení.


Přesto i v případech, kdy obec vystupuje jako účastník soukromoprávního vztahu, který se řídí právními předpisy z oblasti soukromého práva, nelze jeho postavení bez dalšího ztotožňovat s postavením jednotlivce. I v takových vztazích obec nedisponuje skutečně zcela autonomní vůlí a její jednání se musí vždy řídit zákonem. Při hodnocení právních jednání činěných územně samosprávnými celky, a to i pokud vystupují v soukromoprávních vztazích, bude důkladněji bráno na zřetel, zdali je jejich postup souladný se zákonem, předvídatelný či nediskriminační.


Byť nelze zcela vyloučit variantu, že soudy mohou dospět k závěru, že postup obce v konkrétním případě odvolání souhlasu byl svévolný, nepředvídatelný, v rozporu s principem poctivosti a prevenční povinnosti a že k odvolání souhlasu nebyl dán žádný racionální důvod a že je tedy obec za škodu způsobenou odvoláním souhlasu odpovědná (např. za škodu související se zhotovením projektové dokumentace), soudy se k takovému úsudku uchýlí spíše výjimečně. Stavebník musí dopředu počítat s tím, že předmětný souhlas může obec kdykoliv odvolat (a to i bez udání důvodů) a je tedy především na stavebníkovi, aby si zavčasu opatřil silnější právní důvod k užívání dotčeného pozemku.

Závěrem je nutné zdůraznit, že odvolání souhlasu uděleného ze strany obce k umístění stavebního záměru podle § 184a SZ bez udání důvodu samo o sobě nemravné není, neboť obec tím jen realizuje výkon svého vlastnického práva k pozemku stejně jako jiní vlastníci.

Autor: Gabriela Balská