Neoprávněná a nepovolená stavba – v čem je rozdíl?

Neoprávněná stavba z hlediska občanského práva

Jedním ze základních principů, na kterých stojí úprava občanského zákoníku je římskoprávní zásada superficies solo cedit (česky povrch ustupuje půdě). V reálné praxi to znamená, že pokud máte na svém pozemku postavenou trvalou stavbu, není tato stavba samostatnou nemovitou věcí, ale stává se součástí Vašeho pozemku. Stejné pravidlo se uplatní i pro stavbu, která je postavená na pozemku neoprávněně, tedy aniž by stavebník byl zároveň vlastníkem pozemku, na němž se rozhodl stavět nebo měl jiný titul k výstavbě. Jako příklad neoprávněné stavby může sloužit situace, kdy je postavena stavba na pozemku, jenž stavebník „nabyl“ na základě smlouvy o koupi pozemku, která se však nakonec ukázala být neplatnou.

Výše uvedené může vyvolat otázku, zda má stavebník právo na náhradu, když postavil dům, který nakonec není v jeho vlastnictví. Právo na náhradu účelně vynaložených nákladů bude mít jen tehdy, jednal-li v tzv. dobré víře, tedy že byl přesvědčen o tom, že staví oprávněně. V opačném případě ponese sám veškeré náklady na zřízení a případně i na odstranění stavby, jestliže se vlastník pozemku bude u soudu domáhat odstranění takové stavby.

Nepovolená stavba z hlediska stavebního zákona

Nepovolená stavba je stavba, která byla zřízena v rozporu se stavebně právními předpisy. Nejčastěji se jedná o stavby provedené bez příslušných povolení, nepovolené změny staveb provedené před jejich dokončením nebo např. stavby dočasné, u nichž uplynula stanovená doba jejich trvání. Nepovolené stavby se lidově označují za tzv. „černé stavby“ a k jejich řešení jsou povolány stavební úřady.

Pokud stavební úřad zjistí existenci „černé stavby“, je povinen zahájit řízení o jejím odstranění. Co v takovém případě můžete jako vlastník této stavby dělat? Řešením je podání žádosti o dodatečné povolení stavby, na základě které stavební úřad dosavadní řízení o odstranění stavby přeruší a namísto něj povede řízení o jejím dodatečném povolení. Vlastník „černé stavby“ nemá být nijak zvýhodněn oproti standardnímu stavebníkovi, bude proto povinen doložit mnoho podkladů a prokázat, že stavba splňuje zákonné požadavky. Pomyslným právním oříškem jsou především provedené stavby, pro které bylo stavební povolení následně zrušeno v přezkumném řízení nebo rozhodnutím soudu. V takovém případě je nutné vést tzv. opakované stavební řízení, jehož výsledkem může být povolení stavby nebo v opačném případě přímé nařízení jejího odstranění, aniž by bylo nutné vést další řízení o odstranění.

Pokud Vy sami zjistíte, že Váš soused staví „černou stavbu“ která Vás obtěžuje, můžete se obrátit na stavební úřad, jenž je povinen se Vaším oznámením zabývat. Pokud tak neučiní, zanedbal svou zákonnou povinnost a Vy máte po 30 dnech právo kontaktovat jeho nadřízený správní orgán, aby učinil opatření proti nečinnosti. Setkali jsme se ovšem i se situacemi, kdy stavební úřad řízení o odstranění černé stavby formálně zahájil, nicméně poskytoval vlastníkovi „černé stavby“ úlevy spočívající v následné vlastní neaktivitě, v důsledku čehož byla „černá stavba“ realizována až do konečné podoby. Je nám známa i situace, kdy stavební úřad opakovaně prodlužoval lhůtu k předložení podkladů pro vydání rozhodnutí o dodatečném povolení stavby, čímž poskytoval vlastníkovi možnost „černou stavbu“ nadále neoprávněně užívat k rušivé a neoprávněné výrobní činnosti, to vše při ukládání nepřiměřeně nízkých sankcí.

Výše uvedené situace jsou poměrně náročné jak po stránce právní, tak časové. Nicméně i ony mají řešení. V případě, že jste se v některé z nich octli, jsme připraveni poskytnout řešení šité na míru právě Vám.