Publikace

Seriál Územní plánování: 2. díl

V úvodním dílu našeho seriálu o územním plánování jsme se věnovali jeho cílům a úkolům. Zároveň jsme si stručně představili instituty a nástroje, které se k naplňování cílů a úkolů územního plánování používají.

Tématu se věnujeme i v našem podcastu.


Funkce a procesy územního plánu

V dnešním díle na ten první navážeme a budeme se podrobněji věnovat územnímu plánu, který považujeme za stěžejní územně plánovací dokument. Porozumět tomu, jakým způsobem vzniká, co upravuje a co z něj mohu jako vlastník pozemku či zájemce o koupi pozemku vyčíst, je dle našeho názoru velmi důležité.

Dnešní článek přinese odpovědi na to, co to územní plán je, jaké jsou jeho funkce, jak probíhá proces jeho pořizování, ve stručnosti též nastíníme způsoby obrany proti územnímu plánu.

Co je to územní plán?

Územní plán („ÚP“) je právně závazný dlouhodobý koncepční dokument vydávaný pro celé území určité obce a je jedním ze základních nástrojů územního plánování, který slouží k usměrňování územního rozvoje a k naplňování cílů a úkolů územního plánování, jimiž jsme se zabývali v minulém dílu. Právní úprava ÚP je obsažena v zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu („stavební zákon“), konkrétně v ustanovení § 43 a následující.

Funkce územního plánu

ÚP slouží jako nástroj realizace místních záměrů, řeší otázky územního rozvoje dané obce s přihlédnutím ke stavu, podmínkám a možnostem území a jeho prostřednictvím obec určuje plošné a prostorové uspořádání svého území.

Pomocí ÚP dochází k určení zastavěného území, vymezení ploch a koridorů a stanovení podmínek pro využití těchto ploch a koridorů, kterými jsou například zastavitelné plochy nebo plochy určené pro veřejně prospěšné stavby a opatření. Toto vymezení je zásadní z hlediska rozvoje, přípustnosti změn v území a pro rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí.

ÚP je ze své podstaty konkrétnější, než PÚR a ZÚR, na druhou stanu však nesmí být natolik konkrétní, aby suploval roli realizačních nástrojů, zejména územního rozhodnutí.[1] To je odrazem jednoho z principů územního plánování, kterým je princip návaznosti jednotlivých nástrojů územního plánování, který spočívá v „postupné(m) nalézání a zpřesňování řešení od zjištění potřeby určité změny v území a stanovení jejího nadmístního významu v ZÚR, přes navazující koncepční řešení a stanovení hlavních podmínek v komplexních souvislostech v ÚP, až po stanovení podrobných podmínek umístění, prostorového uspořádání a detailní ochranu veřejných zájmů v územním rozhodnutí nebo v regulačním plánu nahrazujícím územní rozhodnutí.“[2]

Pořízení územního plánu

V procesu územního plánování dochází k vážení řady zájmů soukromých i veřejných a výsledkem toho musí být rozhodnutí o upřednostnění některých zájmů před jinými při zachování právem předvídané proporcionality a ochrany základních práv před svévolnými a excesivními zásahy. Rozhodnutí o distribuci zátěže v rámci určitého území při zachování výše zmíněných zásad je politickou diskrecí konkrétního zastupitelského orgánu územní samosprávy a vyjadřuje realizaci práva na samosprávu daného územního celku. [3]

Pořizování územně plánovací dokumentace je projevem veřejného zájmu na základním cíli územního plánování, tedy udržitelném rozvoji území. V případě obce je tedy stěžejním cílem územního plánování rozvoj jejího území, a proto je rozhodování v procesu územního plánování svěřeno do samostatné působnosti obcí.

Výstupy rozhodování v procesu územního plánování „(tedy i schválený návrh územního plánu) tak představují konkrétní podobu veřejného zájmu na prostorovém a funkčním využití území obce, na podobě její infrastruktury, na jejím dalším rozvoji atd. Jsou výsledkem konsensu, na němž se usnesli jednotliví zastupitelé reprezentující různé skupinové i individuální zájmy obyvatel obce. Nelze jistě rozumně předpokládat, že tento konsensus představuje optimální (maximálně racionální) řešení, s nímž jsou srozuměny všechny osoby, kterých se dotýká… Z tohoto důvodu je celý proces pořizování územně plánovací dokumentace podroben právní reglementaci, a to zejména stavebním zákonem a jeho prováděcími předpisy.“[4]

Zadání ÚP

Pořízení ÚP pro obec není povinné a o jeho případném pořízení rozhoduje zastupitelstvo obce dle ustanovení § 6 odst. 5 písm. a) stavebního zákona v samostatné působnosti.

K pořízení dochází buď z vlastního podnětu zastupitelstva obce nebo na návrh. Navrhovatelem může být orgán veřejné správy, občan obce, fyzická či právnická osoba, která má vlastnická nebo obdobná práva k pozemku nebo stavbě na území obce nebo oprávněný investor.

Na základě rozhodnutí zastupitelstva o pořízení ÚP pořizovatel, kterým je příslušný obecní úřad, spolu s určeným členem zastupitelstva („určený zastupitel“) zpracuje návrh zadání ÚP, ve kterém stanoví jeho základní cíle a požadavky.

Zadání ÚP se zpracovává s využitím odborných podkladů. Patří mezi ně územně analytické podklady, doplňující průzkumy, rozbory a územní studie, oborové studie a různé rezortní podklady. [5]

Hotový návrh zadání ÚP pořizovatel zašle dotčeným orgánům, sousedním obcím a od tohoto okamžiku mohou tyto subjekty uplatnit do 30 dnů svá vyjádření k návrhu.

Ve lhůtě 30 dní od doručení KÚ uplatňuje stanovisko, ve kterém stanovuje, zda ÚP vyžaduje vyhodnocení vlivů na životní prostředí dle ustanovení §10i zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí. „Stanovisko dle § 10i odst. 2 zákona o posuzování vlivů na životní prostředí vydávané k návrhu zadání územního plánu je obdobným procesním institutem jako závěr zjišťovacího řízení dle § 10d zákona o posuzování vlivů na životní prostředí, v němž je příslušný orgán povinen uvést důvody, pro které není posuzování koncepce dle tohoto zákona požadováno.“ [6]

Zadání návrhu ÚP může v odůvodněných případech nebo z podnětu dotčeného orgánu obsahovat požadavek na zpracování variantního řešení.

Veřejnosti pořizovatel doručí návrh zadání ÚP veřejnou vyhláškou, kdy do 15 dnů může každý k návrhu uplatnit své připomínky. Návrh zadání ÚP pořizovatel na základě přijatých vyjádření a připomínek upraví a poté upravený návrh předloží zastupitelstvu obce ke schválení.

Návrh ÚP

Na základě schváleného návrhu zadání dochází již k samotnému zpracování návrhu ÚP. Návrh ÚP rozpracovává základní teze obsažené v zadání ÚP do konkrétních ploch s návrhem regulativů. [7] Návrh ÚP nemusí být totožný s obsahem schváleného zadání, ale musí ze schváleného zadání vycházet.

V procesu tvorby ÚP se nejdříve uskuteční tzv. společné jednání o návrhu, kterého se účastní dotčené orgány, krajský úřad či sousední obce. Pořizovatel spolu s určeným zastupitelem po skončení společného jednání o návrhu vyhodnotí výsledky a případně zajistí upravení návrhu ÚP.

Veřejné projednání ÚP

Po této fázi již nastává veřejné projednání návrhu ÚP („veřejné projednání“). Oznámení o konání veřejného projednání doručuje pořizovatel opět veřejnou vyhláškou. Zároveň je jednotlivě přizvána obec, pro kterou se ÚP pořizuje, dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce.

Při nedodržení tohoto postupu, tedy pokud by „vyhodnocení nebylo zveřejněno a projednáno s veřejností, zpravidla to způsobuje vadu, která znamená, že opatření obecné povahy nebylo vydáno zákonem stanoveným způsobem (§ 101d odst. 2 soudního řádu správního). Vydaný územní plán je třeba v důsledku takové vady zrušit.“ [8]

Smyslem veřejného projednání je jednak seznámení veřejnosti s návrhem nad rámec jeho znění vystaveného k nahlédnutí a vyložení dokumentace projektantem, jednak shromáždění připomínek a námitek. Nad zákonné vymezení obsahu veřejného projednání lze v jeho konání spatřovat možnost k vyloučení pochybností, nepochopení, vysvětlení problémů plynoucích z připomínek a námitek. [9]

Veřejná projednání jsou jedním z nejčastějších (a také ze zákona povinných) způsobů zapojení veřejnosti do environmentálních plánovacích procesů. Zároveň se jedná o fázi důležitou z hlediska ochrany veřejných zájmů a vlastnických práv.

Do veřejného projednání je možné se se zapojit dvojím způsobem. A to buď formou námitek, které mohou uplatňovat vlastníci dotčených nemovitostí či formou připomínek, které může uplatnit kdokoliv ze široké veřejnosti.

Výsledky veřejného projednání jsou pořizovatelem ve spolupráci s určeným zastupitelem vyhodnoceny. S ohledem na veřejné zájmy je zpracován návrh rozhodnutí o námitkách a návrh vyhodnocení připomínek uplatněných k návrhu ÚP.

Různé intenzitě zájmu na podání těchto dvou prostředků pak odpovídá následný rozdílný způsob vypořádání se s nimi. V případě připomínek postačuje vyhodnocení, u námitek zákon předpokládá vydání samostatného rozhodnutí. [10] Na druhou stranu však NSS říká, že nelze dovodit, že by bylo možné či snad správné se připomínkami zabývat toliko formálně a odmítnout je toliko obecnými frázemi, aniž by se zohlednila jejich podstata. [11]

Rozhodnutí o námitkách je dle správního řádu součástí odůvodnění samotného OOP. „Rozhodnutí o námitkách naplňuje formální znaky správního rozhodnutí. Odůvodnění rozhodnutí o námitkách proto musí splňovat požadavky kladené na odůvodnění jakéhokoli jiného správního rozhodnutí… musí obsahovat důvody výroku nebo výroků rozhodnutí, podklady pro jeho vydání, úvahy, kterými se správní orgán řídil při jejich hodnocení a při výkladu právních předpisů, a informace o tom, jak se správní orgán vypořádal s návrhy a námitkami účastníků a s jejich vyjádřením k podkladům rozhodnutí.“ [12]

Z ustálené judikatury Nejvyššího správního soudu navíc vyplývá, že z odůvodnění správního rozhodnutí musí být rovněž zřejmé „… proč správní orgán považuje námitky účastníka řízení za liché, mylné nebo vyvrácené, a proč považuje skutečnosti namítané účastníkem řízení za nerozhodné a nesprávné. Pouze za naplnění těchto kritérií je možno rozhodnutí správního orgánu považovat za přezkoumatelné a přesvědčivé. Naopak, pokud odůvodnění rozhodnutí tato kritéria nenaplňuje, jen stěží lze uvažovat o rozhodnutí přezkoumatelném, přičemž nepřezkoumatelnost rozhodnutí správního orgánu (ať již z důvodu nesrozumitelnosti či nedostatku důvodů) způsobuje závažnou procesní vadu, která může mít vliv na zákonnost takového rozhodnutí.“ [13]

Po skončení veřejného projednání opět pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem vyhodnotí uplatněné námitky a připomínky, a pokud je to nezbytné, zajistí úpravu návrhu ÚP.

Výsledkem vyhodnocení mohou být tři způsoby úpravy návrhu ÚP. Prvním z nich je běžná úprava, která je svojí povahou nemateriální, nezasahuje do práv subjektů oprávněných podat námitku ani do zvláštními zákony chráněných veřejných zájmů.[14] Druhý možný způsob úpravy je úprava podstatná. V takovém případě je nutno v rozsahu provedených úprav ÚP a úpravy vyhodnocení vlivů na životní prostředí opakovat veřejné projednání.

Možná je i varianta přepracování návrhu ÚP. Tato situace posouvá celý proces pořizování ÚP do fáze zpracování pokynů pro zpracování návrhu a celý proces vč. stanovisek krajského úřadu a dotčených orgánů se opakuje.

V průběhu celého procesu od pořizování ÚP přes jeho návrh, veřejné projednání až po samotné vydání, by mělo docházet k průběžnému přezkoumávání návrhu ÚP. Pořizovatel by měl hledět na soulad ÚP s PÚR a ZÚR, s cíli a úkoly územního plánování a přezkoumávat jej v souladu s požadavky stavebního zákona, jeho prováděcích předpisů, s požadavky zvláštních předpisů a se stanovisky dotčených orgánů vydaných na základě těchto zvláštních právních předpisů.

Vydání ÚP

V závěrečné fázi již pouze pořizovatel předloží zastupitelstvu obce návrh na vydání ÚP s jeho odůvodněním a zastupitelstvo obce může následně ÚP vydat poté, co ověří soulad návrh na vydání ÚP včetně jeho odůvodnění s PÚR, ZÚR a se stanovisky dotčených orgánů, návrh pořizovateli vrátit k přepracování či návrh zamítnout.

Invicta_advokáti_článek

Forma územního plánu

Z formálního hlediska je ÚP vydáván ve formě opatření obecné povahy („OOP“) podle části šesté zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu („správní řád“). Proces vydávání ÚP i jeho náležitosti s přihlédnutím k jeho povaze (OOP) řídí správním řádem. OOP je správním aktem s konkrétně určeným předmětem (vztahuje se tedy k určité konkrétní situaci) a s obecně vymezeným okruhem adresátů.

Z právní formy OOP vyplývají některé další požadavky na formální náležitosti územně plánovací dokumentace. OOP tak na základě ustanovení § 173 odst. 1 správního řádu musí obsahovat odůvodnění. V případě absence odůvodnění je OOP zatíženou procesní vadou a musí být pro nepřezkoumatelnost zrušeno. Součástí odůvodnění je zároveň rozhodnutí o námitkách dotčených vlastníků a vypořádání se s uplatněnými připomínkami.

Zrušení územního plánu

ÚP jako opatření obecné povahy může být celý nebo z části zrušen na základě rozhodnutí krajského úřadu v přezkumném řízení podle ustanovení § 174 odst. 2 a ustanovení § 97 odst. 3 správního řádu nebo v případě soudního přezkumu na základě rozhodnutí krajského soudu v řízení o zrušení OOP dle ustanovení § 101a zákona č. 150/2002 Sb., soudní řád správní.

Vzhledem k obsáhlosti této problematiky se jí budeme věnovat blíže v dalším díle našeho seriálu o územním plánování.

Závěr

V druhém dílu jsme podrobněji představili celý proces přijímání územního plánu. Tímjsme si zároveň otevřeli pomyslné dveře k další zajímavé kapitole územního plánování, kterou je účast veřejnosti a soudní přezkum územního plánu. Těmto tématům se budeme věnovat v dalších dílech našeho seriálu, které přinesou praktické informace (budoucím) vlastníkům nemovitých věcí a zejména pak pozemků.

Autoři: Jana Holcnerová a Barbora Koláčková

Článek byl založen na diplomové práci autorky. [15]


[1] JANČÁŘOVÁ, Ilona a kol. Právo životního prostředí: obecná část. Brno: Masarykova univerzita, 2016, s. 449

[2] Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 29.1.2018, čj. 64 A 4/2017 – 205

[3] Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 15.11.2018, čj. 1 As 161/2018 – 44

[4] Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 28.3.2008, čj. 2 Ao 1/2008 – 51

[5] DVOŘÁK, Libor. Zákon o posuzování vlivů na životní prostředí: komentář. 2. vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2018. Komentáře (Wolters Kluwer ČR). ISBN 978-80-7552-183-5.

[6] Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 17.3.2017, čj. 50 A 18/2016 – 39

[7] Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 24.2.2016, čj. 50 A 13/2015 – 38

[8] Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 23.9.2009, čj. 1 Ao 1/2009 – 185, č. 1971/2010 Sb.

[9] Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 12.1.2016, čj. 2 As 212/2015–27

[10] srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 24. 10. 2007, č. j. 2 Ao 2/2007 – 73

[11] Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 15.9.2010, čj. 4 Ao 5/2010 – 48

[12] Usnesení Nejvyššího správního soudu ze dne 27.10.2010, čj. 2 Ao 5/2010 – 24, č. 2244/2011 Sb. NSS

[13] Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 22.6.2011, čj. 9 Ao 3/2011 – 39

[14] PRŮCHA, Petr a kol. Stavební zákon: praktický komentář : podle stavu k 1. lednu 2017. Praha: Leges, 2017. Komentátor. ISBN 978-80-7502-180-9.

[15] HOLCNEROVÁ, Jana. Posuzování vlivů územních plánů na životní prostředí [online]. Brno, 2018 [cit. 2020-08-04]. Dostupné z: <https://is.muni.cz/th/q8jt5/>. Diplomová práce. Masarykova univerzita, Právnická fakulta. Vedoucí práce Vojtěch Vomáčka.

Seriál Územní plánování: 1. díl

Jednou ze specializací naší advokátní kanceláře je oblast nemovitostí a developmentu, se kterou úzce souvisí i problematiky územního plánování. Vedle teoretického zázemí máme bohatou praxi při zastupování stavebníků a dalších účastníků v řízeních dle stavebního zákona, mj. i v řízeních týkajících se územního plánování.   Jelikož se jedná o komplexní problematiku, rozhodli jsme se ji zpracovat do série článků a podcastů, díky kterým se neztratíte v množství pojmů, zákonů a nástrojů.

V úvodním dílu Vás seznámíme s cíli a úkoly územního plánování a stručně Vám představíme jednotlivé instituty a nástroje územního plánování, kterým se podrobněji budeme věnovat v dalších článcích.


Územní plánování, jeho úkoly a cíle

Co je to územní plánování?

Územním plánováním se rozumí trvalá, soustavná a komplexní činnost orgánů územního plánování a stavebních úřadů, kterou je řešeno využití území a zásady jeho uspořádání. Základním pramenem územního plánování je část třetí zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu („stavební zákon“). V § 18 stavebního zákona jsou nám nastíněny základní cíle územního plánování. Tyto cíle lze chápat jako základní principy, na kterých stojí celá právní úprava územního plánování a jsou zároveň promítnuty i do jednotlivých nástrojů územního plánování. Cílem územního plánování je především vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území.

Udržitelným rozvojem se rozumí vyvážený vztah podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel tak, aby byly uspokojeny potřeby současné generace, ale zároveň nedošlo k ohrožení podmínek života generace budoucí. Zjednodušeně lze také mluvit o třech pilířích udržitelného rozvoje, a to pilíři ekologickém, sociálním a ekonomickém. Zároveň si územního plánování klade za cíl zajistit soulad veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území.

Veřejné zájmy, jež chrání územní plánování a společné cíle jsou specifikovány a konkretizovány v úkolech územního plánování, kdy demonstrativní výčet těchto úkolů je uveden v § 19 stavebního zákona. Úkolem územního plánování je zejména zjišťovat a posuzovat stav území, stanovovat koncepci rozvoje území, prověřovat a posuzovat potřebu změn či stanovování požadavků na využívání území., a to tak, aby byly chráněny zejména kulturní, přírodní a civilizační hodnoty území.

Cíle a úkoly územního plánování jsou promítnuty do jednotlivých nástrojů územního plánování.

Nástroje územního plánování

Prostředkem, který slouží k dosažení cílů a plnění úkolů územního plánování jsou tzv. nástroje územního plánování. Ty lze rozdělit na nástroje koncepční, které obecně určují způsob využití území a řadíme mezi ně politiku územního rozvoje a územně plánovací dokumentaci (tj. zásady územního rozvoje a územní plán) a nástroje realizační. Ty jsou využívány k realizaci konkrétních záměrů a musí být s v souladu s nástroji koncepčními. Nástroje územního plánování jsou závazné a navzájem jsou v hierarchickém postavení. Jedinou výjimku tvoří tzv. územně plánovací podklady, které (obvykle) závazné nejsou a slouží pouze jako zdroj informací při pořizování ostatních územně plánovacích nástrojů.

Politika územního rozvoje

Na vrcholu pomyslné pyramidy hierarchické struktury stojí politika územního rozvoje. Politika územního rozvoje je celorepublikovým dokumentem pořizovaným ministerstvem pro místní rozvoj a schvalovaným vládou. Tento koncepční nástroj slouží ke koordinaci územního rozvoje na celostátní úrovni, ke koordinaci územně plánovací činnosti zejména krajů a jsou v něm konkretizovány základní úkoly územního plánování v republikových, přeshraničních a mezinárodních souvislostech.

Zásady územního rozvoje

Zásady územního rozvoje („ZÚR“) jsou dokumentací povinně pořizovanou pro území celého kraje. ZÚR jsou vydávány zastupitelstvem kraje v samostatné působnosti na návrh krajského úřadu. Minimálně jednou za 4 roky musí dojít k jejich aktualizaci. Vydávány jsou stejně jako všechny územně plánovací dokumentace formou opatření obecné povahy („OOP“). OOP je správním aktem s konkrétně určeným předmětem a s obecně vymezeným okruhem adresátů, který stojí na pomezí mezi právním předpisem a individuálním rozhodnutím.

V ZÚR se stanovují zejména požadavky na účelné a hospodárné uspořádání území kraje, plochy nadmístního významu a zároveň se stanovují podmínky k jejich využití.

Územní plán

Na úrovni obce je zastupitelstvem obce formou OOP vydáván tzv. územní plán obce („ÚP“). ÚP navazuje na ZÚR a jeho pořízení není pro obec povinné. ÚP mimo jiné stanovuje plošné a prostorové uspořádání obce, vymezuje zastavěné území, plochy a koridory (např. zastavitelné plochy nebo plochy pro veřejně prospěšné stavby) a podmínky využití těchto ploch a koridorů. Pravidelně, minimálně však jednou za 4 roky, dochází k vyhodnocování ÚP a sledování jeho uplatňování.

Regulační plán

Součástí územně plánovací dokumentace je také regulační plán, který v řešené ploše stanovuje podrobnější podmínky než ZÚR a ÚP. Regulačním plánem se stanovují podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb včetně veřejné infrastruktury, pro ochranu hodnot a charakteru území a vymezují veřejně prospěšné stavby či opatření. Vydáván je na základě podnětu zastupitelstva kraje či obce nebo na základě žádosti fyzické nebo právnické osoby a jeho pořízení není povinné. Regulační plán může navíc nahradit územní rozhodnutí.

Územní rozhodnutí

Realizačním nástrojem územního plánování je územní rozhodnutí, které je vydávané příslušným stavebním úřadem na základě žádosti jako individuální správní rozhodnutí. V procesu vydávání územního rozhodnutí, tzv. územním řízení, dochází k posouzení souladu konkrétního záměru a územně plánovací dokumentace. Územním rozhodnutím lze umístit v území stavby nebo zařízení, povolit změnu těchto záměrů, měnit vliv jejich užívání na území či měnit využití území a chránit důležité zájmy v území.

Závěr

Shrnuli jsme nejdůležitější cíle a úkoly územního plánování, zároveň jsme uvedli základní instituty a nástroje užívané k jejich realizaci a vzájemný vztah mezi nimi. V dalších dílech najdete bližší informace k vybraným nástrojům územního plánování. Již v příštím článku se budeme věnovat charakteristice územního plánu.

V případě jakýchkoli dotazů se na nás neváhejte obrátit na office@invicta-law.cz.

autoři: Jana Holcnerová a Barbora Koláčková

 

Zánik a výmaz některých práv z katastru nemovitostí

Ohledně způsobu zániku a výmazu zástavního práva a dalších práv z katastru nemovitostí panovaly v aplikační praxi určité nejasnosti. Nebylo vždy zřejmé, jakou listinu je nutné katastrálnímu úřadu doručit za účelem výmazu určitého práva z katastru nemovitostí, a ani samy katastrální úřady neměly tuto otázku ve své praxi sjednocenu. V tomto článku se budeme věnovat jednotlivým důvodům zániku zástavního práva a dalších práv zapisovaných do katastru nemovitostí, a též vkladovým listinám, které je nutné předložit katastrálním úřadům za účelem výmazu těchto práv z katastru nemovitostí.

V zásadě určení vkladové listiny, kterou budeme předkládat katastrálnímu úřadu za účelem výmazu určitého práva z katastru nemovitostí, bude vždy záležet na tom, zda se jedná o (i) právo, které stále existuje, a sepsáním vkladové listiny teprve zanikne, nebo (ii) právo, které již zaniklo z jiného důvodu, a vkladová listina pouze jeho zánik potvrzuje. Rozdíl je též mezi (i) zástavním právem, u kterého důvody jeho zániku upravuje § 1376 a § 1377 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („OZ“), a (ii) ostatními věcnými právy, u kterých jejich zánik právní předpisy explicitně neupravují.

Existující práva

  • Zástavní právo

Jako každý jiný závazek, i zástavní právo může zaniknout dohodou dle § 1981 OZ. V takovém případě bude vkladovou listinou pro jeho výmaz z katastru nemovitostí právě a pouze tato dohoda o zániku zástavního práva, a není nutné katastrálnímu úřadu dokládat žádné další listiny či potvrzení.

Dalším důvodem zániku existujícího zástavního práva je vzdání se zástavního práva zástavním věřitelem. Právě výmaz zástavního práva, kterého se zástavní věřitel vzdal, působilo v praxi katastrálních úřadů největší potíže. Katastrální úřad proto vydal dvě stanoviska(1), kterými byl nejednotný postup katastrálních úřadů a praxe výmazu zástavního práva vzdáním se zástavním věřitelem sjednocena. Zde je nutné si uvědomit, že samotným jednostranným vzdáním se zástavního práva podle § 1377 odst. 1. písm. b) OZ ještě zástavní právo nezanikne, jak uvádí katastrální úřad ve svých stanoviskách. To zanikne až v momentě, kdy bude toto vzdání se doručeno zástavnímu dlužníkovi. V důsledku toho máme dvě možnosti.

První možností je vyhotovit vzdání se zástavního práva, doručit ho zástavnímu dlužníkovi, a poté zástavní právo z katastru nemovitostí vymazat na základě potvrzení o zániku zástavního práva vystaveného zástavním věřitelem, které musí mít náležitosti dle katastrální vyhlášky(2), a které musí obsahovat zejména prohlášení o tom, že vzdání se zástavního práva bylo zástavnímu dlužníkovi doručeno.

Druhou a podstatně jednodušší možností je vyhotovit vzdání se zástavního práva, které podepíše jak zástavní věřitel, tak zástavní dlužník. Tím je zároveň prokázáno, že vzdání se zástavního práva bylo zástavnímu dlužníkovi doručeno, a všechny katastrální úřady by měly takové vzdání se zástavního práva akceptovat a provést na základě něj výmaz z katastru nemovitostí.

  • Jiná práva

Odlišná situace je u práv, u kterých jejich zánik právní předpisy nijak neupravují. Takovými věcnými právy mohou být např. předkupní právo, zákaz zcizení, zákaz zatížení apod. Pokud chceme dosáhnout jejich zániku nějakým právním jednáním, jedinou možností je uzavření dohody o zániku takového práva. Ta potom bude sloužit jako vkladová listina pro výmaz z katastru nemovitostí.

Zaniklá práva

  • Zástavní právo

Kromě dohody či vzdání se zástavním věřitelem může zástavní právo zaniknout i z dalších důvodů, které jsou uvedeny v § 1376 a § 1377 OZ. Zástavní právo tedy zanikne, pokud např. zanikne zajištěný dluh, pokud zástavní dlužník složí cenu zastavené věci, anebo pokud uplyne doba, na kterou bylo zástavní právo zřízeno. V takovém případě se již nelze zástavního práva vzdávat nebo uzavírat dohodu o jeho zániku, a vkladovou listinou pro výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí tak musí být potvrzení zástavního věřitele o zániku zástavního práva. Zde je nutné mít na paměti, že toto potvrzení musí obsahovat všechny náležitosti dle katastrální vyhlášky. Na rozdíl od vzdání se zástavního práva, potvrzení o zániku zástavního práva není nutné doručovat zástavnímu dlužníkovi.

  • Jiná práva

U ostatních práv, u kterých zákon výslovně neupravuje způsob jejich zániku, bude důvodem zániku nejčastěji výše zmíněná dohoda. Může se ovšem stát, že např. předkupní právo či zákaz zcizení budou mezi stranami sjednány na určitou omezenou dobu. Po jejím uplynutí pak tato práva zaniknou, a tak listinou, na jejímž základě je bude možné vymazat z katastru nemovitostí, bude opět potvrzení o zániku příslušného práva dle § 66 katastrální vyhlášky.

Nutno podotknout, že v praxi katastrální úřady přistupují k potvrzení o zániku práva poměrně formalisticky, a je nutné přesně dodržet požadavky katastrální vyhlášky. Častou chybou je nesprávné uvedení odkazu na ustanovení právního předpisu, podle kterého k zániku práva došlo. V případě zástavního práva tedy musí být uveden odkaz na konkrétní ustanovení, pokud např. zástavní právo zaniklo tak, že zástavní dlužník složil cenu zastavené věci, bude uveden odkaz na § 1377 odst. 1 písm. d) OZ. Pokud však bylo zástavní právo zřízeno ještě podle předchozí právní úpravy, bude nutné odkázat na příslušná ustanovení starého občanského zákoníku. V případě zániku např. předkupního práva uplynutím času pak v potvrzení o zániku bude uveden odkaz na § 603 OZ (resp. odkaz na ustanovení starého občanského zákoníku).

Závěrem se patří uvést, že jelikož jsou všechny výše uvedené listiny (dohoda, vzdání se zástavního práva, potvrzení o zániku práva) vkladovými listinami, musí být podpisy na nich úředně ověřeny, jinak může katastrální úřad vyzvat podepisující osoby k dodatečnému prokázání, že se jedná skutečně o jejich podpis, a při nesoučinnosti může řízení zastavit.

Autor: Jan Šplíchal


(1) ČÚZK-02374/2018-22 a ČÚZK-05176/2018-22

(2) § 66 odst. 3 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí

První soudní rozhodnutí o Airbnb

Ač jsou momentálně z velké části prázdné, byty určené ke krátkodobému pronájmu zažívají v posledních letech boom. Jejich narůstající počet však zároveň znesnadňuje životy ostatním vlastníkům, kteří své jednotky využívají k bydlení. Ti tak stále více upozorňují na nutnost regulace tohoto typu pronájmu a sami hledají možnosti, jak alespoň částečně předcházet jeho negativním vlivům. Jednu z cest předestřelo v médiích několikrát zmiňované nepravomocné usnesení Městského soudu v Praze ze dne 21. 11. 2019, sp. zn. 80 Cm 8/2018 („usnesení“), které předestírá možné způsoby regulace krátkodobých pronájmů na úrovni stanov společenství vlastníků jednotek („SVJ“).

Městský soud v Praze se v rámci usnesení zabýval návrhem na vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění SVJ, který podal vlastník jednotky využívané ke krátkodobému pronájmu. Navrhovatel uvedl hned několik důvodů pro vyslovení neplatnosti rozhodnutí, kdy jedním z nich byl rozpor přijatého ustanovení stanov SVJ regulujícího krátkodobé pronájmy s právními předpisy.

Obsah předmětného ustanovení zní následovně: „Společenství vlastníků jednotek deklaruje, že tento bytový dům je s ohledem na počet bytových jednotek v domě určen převážně k trvalému bydlení vlastníků, jejich rodinných příslušníků a nájemníků, nikoli k poskytování ubytovacích služeb nebo opakovanému krátkodobému pronájmu kratšímu 3 měsíců. K využívání jednotky k poskytování ubytovacích služeb nebo opakovanému krátkodobému pronájmu je třeba souhlasu všech členů společenství. Shromáždění souhlas k využívání jednotky k poskytování ubytovacích služeb nebo opakovanému krátkodobému pronájmu neudělí nebo udělený souhlas odejme, existuje-li riziko, že poskytováním ubytovacích služeb nebo opakovaným krátkodobým pronájmem dojde k rušení nočního klidu, zvýšení bezpečnostního rizika v domě nebo na pozemku, neúměrnému zvýšení produkce komunálního odpadu uživateli domu nebo neúměrnému znečištění společných prostor domu nebo pozemku anebo v minulosti již takový stav nastal.“

Navrhovatel spatřuje rozpor tohoto ustanovení především s ustanovením § 1194 občanského zákoníku, které zní: „Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku.“ SVJ tak nebylo dle navrhovatele vůbec oprávněno, jakožto právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku, zakotvit ve stanovách ustanovení omezující jeho vlastnické právo. Navrhovatel dále namítal, že toto ustanovení stanov zároveň omezuje způsob užívání jeho majetku a znamená tak nepřípustný zásah do jeho vlastnického práva a je v rozporu s ustanovením § 1012 občanského zákoníku, které kopíruje článek 11 Listiny základních práv a svobod zajišťující ochranu vlastnickému právu a na základě kterého „Má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit.“

K oprávnění SVJ zakotvit předmětné ustanovení do stanov soud uvedl, že zde nelze ustanovení § 1194 občanského zákoníku vykládat účelově restriktivně ale naopak extenzivně, a to s ohledem na podstatu bytového spoluvlastnictví, kdy jeho základním úkolem je péče o dům a zajištění trvalého a nerušeného bydlení. Z tohoto důvodu dle soudu do kompetencí SVJ spadá právě i zakotvení takového ustanovení do stanov, které zajišťuje zachování nerušeného bydlení a které zároveň omezuje krátkodobé pronájmy. Ani navrhovatelem namítanému omezení svobodného výkonu vlastnického práva soud nepřisvědčil, a to s odkazem na ustanovení § 1175 občanského zákoníku, dle kterého „Má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.“ Vlastnické právo je tak dle soudu omezeno právy ostatních vlastníků a lze ho vykonávat pouze v takovém rozsahu, v jakém nedochází k narušování výkonu jejich vlastnického práva.

Podkladem soudu pro zjištění skutkového stavu a rozsahu narušování byly především výpovědi dvou účastníků řízení, kteří jsou zároveň vlastníky bytů. Oba účastníci ve svých výpovědích shodně uváděli, že v důsledku krátkodobého pronájmu došlo ke zhoršení bezpečnostní situace i celkových poměrů v domě. V domě došlo k poškození, znečištění a opotřebení společných částí domu, které navíc v nedávné době prošly rekonstrukcí, k nadměrné produkci odpadu a také k opakovanému rušení nočního klidu. Dle názoru soudu bylo tak dostatečně prokázáno, že navrhovatel provozováním krátkodobých pronájmů nad míru přiměřenou poměrům v domě v rozporu s ustanovením § 1175 občanského zákoníku závažně ruší práva ostatních vlastníků a ztěžuje jejich výkon, tudíž byli ostatní vlastníci oprávněni jeho vlastnické právo úpravou stanov omezit. Pouze okrajově soud konstatoval rozpor takového pronájmu se stavebně právními předpisy, jelikož jednotky jsou zkolaudovány k trvalému bydlení, nikoliv jako jednotky ubytovací.

Soud tedy potvrzuje možnost vložit si za určitých okolností takové omezující ustanovení do stanov SVJ, otázkou však zůstává možnost jeho vymahatelnosti v praxi. Dle našeho názoru jedním ze způsobů, jak zajistit dodržování takového ustanovení, je zakotvení smluvních pokut ve stanovách či stanovení speciálních poplatků pro vlastníky, kteří své jednotky krátkodobě pronajímají. Stále však není jasné, jak se k takovému utvrzení povinností postaví soudy ve své rozhodovací praxi. Jako krajní řešení se v případě porušování povinností dle stanov případně dle ustanovení § 1184 občanského zákoníku nabízí soudní prodej jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti takovým způsobem, že práva ostatních vlastníků jednotek podstatně omezuje či dokonce znemožňuje jejich výkon. Značné zjednodušení tohoto procesu přinesla od 1. 7. 2020 novela občanského zákoníku přijatá zákonem č. 163/2020 Sb. Nově totiž nebude pro podání takové žaloby zapotřebí vykonatelného rozhodnutí soudu, kterým by byla vlastníkovi nejprve uložena určitá povinnost, a to zpravidla zdržet se rušícího jednání, ale pouze písemná výstraha ze strany SVJ.

Bezesporu se jedná o průlomové usnesení zabývající se touto problematikou, které však stále není pravomocné. I pokud toto usnesení obstojí v odvolacím řízení, bude v budoucnu vždy záležet na konkrétních okolnostech případu, ve kterých bude či nebude přípustné vázat možnost krátkodobých pronájmů v jednotce na souhlas všech vlastníků v domě.

Pokud chcete slyšet víc, pusťte si epizodu našeho podcastu, kde se problematikou Airbnb a SVJ zabýváme.

Autoři: Matěj Kučera a Barbora Koláčková

Právní echo: podcast s našimi advokáty

Jako advokátní tým jsme se vždy nejlépe učili jeden od druhého. Výsledky rešerší i zkušenosti ze soudních sporů jsme sdíleli v úzkém kruhu advokátů. V průběhu jarního období, kdy jsme se často nemohli potkat tváří v tvář, přišly první úvahy o tom, jak mezi sebou efektivně sdílet know-how. Navíc jsme se chtěli odpoutat od počítačových monitorů i displejů mobilních telefonů a využívat vlastní čas co nejefektivněji. Během nespočtu online hovorů a schůzek jsme se naučili zjednodušovat složité informace tak, aby jim porozuměl každý i bez nutnosti vizuálního doprovodu. Tuto zkušenost bychom chtěli sdílet i s Vámi.

Nově najdete na Spotify náš podcast: Právní echo. Uslyšíte užitečné rady pro rozvoj Vašeho businessu, pomůžeme Vám zorientovat se v právních novinkách i připravit se na legislativní změny ještě před tím, než vejdou v platnost. Zakládáme první právní podcast věnovaný podnikatelům a lidem z businessu a jsme rádi, že jste u toho s námi.

Invicta

Elektronické podpisy a uzavírání smluv online

Ačkoli omezení pomalu končí, koronavirová situace urychlila postup nových technologií a digitalizace. Ukázala, kde je možné zefektivnit podnikání i prostor pro zlepšení a urychlování procesů. A velmi užitečným nástrojem pro mnoho podnikatelských subjektů a právních osob se může stát právě elektronický podpis.

Na základě nařízení Evropské unie eIDAS[1] je možné elektronické podpisy plnohodnotně užívat pro uzavírání právních jednání. Již nyní existuje několik platforem, které umožňují vytváření podpisů v souladu s legislativními požadavky. Velcí poskytovatelé mají v portfoliu svých klientů globální společnosti a jejich užívání je jednoduché vzhledem k tomu, že druhá strana nemusí instalovat program do svého zařízení ani nemusí disponovat předem získaným certifikátem. Zároveň jsou spolehlivé s ohledem na to, že data jsou ukládána skrze blockchain, který znemožňuje jejich následné úpravy. K obsahu dat poskytovatelé nemají přístup.

Právní základ

Nařízení vytváří několik kategorií elektronických podpisů, přičemž výše zmíněné nástroje neposkytují jejich nejvyšší formu. Zaručený elektronický podpis, který částečně nahrazuje reálný podpis však má právní váhu. Elektronický podpis má právní účinky a nemůže být odmítán jako důkaz v soudním a správním řízení pouze z toho důvodu, že má elektronickou podobu, nebo z důvodu nesplnění požadavků na kvalifikované elektronické podpisy[2].

Využití v praxi

Platformy pro elektronické podpisy lze bezpečně užívat pro interní schvalovací procesy, pro ujednání soukromými subjekty v rámci běžného obchodního styku, licenční smlouvy na software i některé spotřebitelské smlouvy.

V případě smluv uzavíraných mezi podnikatelem a spotřebitelem je nutné zohlednit, že důsledkem takového uzavření smlouvy bude aplikace pravidel pro smlouvy uzavírané distančním způsobem[3]. To mimo jiné obnáší možnost spotřebitele odstoupit od smlouvy do 14 dnů od podpisu smlouvy a rozsáhlé informační povinnosti na straně podnikatele (např. o právu odstoupit, postupu uzavírání smlouvy, uchovávání dokumentace aj.). Pro přesnost dodáváme, že v oblasti nemovitostí platí zákonná výjimka[4], podle které se tato pravidla neuplatní při sjednávání smlouvy, jejímž předmětem je dispozice s nemovitostí. Na rezervační smlouvy k nemovitostem se však nevztahuje a všechna práva včetně výše uvedené možnosti odstoupení do 14 dnů bez uvedení důvodu se v jejím případě uplatní.

Existující komerční nástroje je možné využívat i tam, kde zákon vyžaduje písemnou formu[5]. Zejména se jedná o uzavírání spotřebitelských úvěrů[6], uznání dluhu[7], smlouvy o výstavbě[8], novaci nebo narovnání[9], ručitelské prohlášení[10], nájem bytu[11], smlouvu o obchodním zastoupení[12] a udělení plné moci[13].

Elektronické podpisy naopak nedoporučujeme používat pro úpravu pracovněprávních vztahů vzhledem ke zvláštnostem zákoníku práce a jejich využívání může být problematické i při styku s orgány veřejné správy. Nelze je využít ani v případě jednání související s nemovitými věcmi, tj. převod, zástavní práva, věcná břemena atp. a dalších právních jednání vyžadujících ke své platnosti úředně ověřený podpis. Digitálním podpisem nelze autorizovat ani zástavní smlouvy[14] či zakladatelská právní jednání obchodních korporací[15], jejich úpravy a veškerá další právní jednání vyžadující formu veřejné listiny (např. notářský zápis).

Certifikované elektronické podpisy jsou soudně vymahatelné a jejich průkazní hodnota je srovnatelná s běžnými podpisy. Z formálního hlediska nic nebrání jejich běžnému užívání ve výše zmíněných případech. Přesto je třeba dbát obezřetnosti vzhledem k tomu, že zkušenosti z aplikační praxe jsou malé. Vzhledem k aktuální pandemii se ale pravděpodobně dočkáme rychlého vývoje, který by mohl zjednodušit uzavírání smluv pro subjekty, které jej nutně potřebují ke svému podnikání.

Autoři: Kamila Janoušková a Václav Havlík

———————————————————–

[1] Nařízení Evropské unie č. 910/2014 o elektronické identifikaci a důvěryhodných službách pro elektronické transakce na vnitřním evropském trhu

[2] Čl. 25 nařízení eIDAS

[3] § 1820 až § 1840 zákona č. 89/2012 Sb., OZ

[4] § 1840 písm. d) OZ

[5] § 562 OZ

[6] § 6 zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelských úvěrech

[7] § 2053 OZ

[8] § 1170 OZ

[9] § 1902 an. OZ

[10] § 2018 OZ

[11] § 2237 a § 2286 OZ

[12] § 2483 OZ

[13] § 441 OZ

[14] § 1314 OZ

[15] § 8 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích a družstvech

Vládní program Covid – Nájemné

Turbulentní situace vyvolaná pandemií, která snad již pomalu končí, přinesla mnohé změny v zákonech a novinky v podpůrných programech. Tou nejnovější, která se dotkne nejednoho podnikatele, je program Covid-Nájemné, který vláda schválila 18. května.


Vláda ČR dne 18.5.2020 schválila program COVID – Nájemné („Program“). Na program vláda vyčlenila ze státního rozpočtu 5 mld. Kč. Cílem je, aby nájemce uhradil pouze 20 % nájemného, 50 % uhradí stát a na zbývajících 30 % bude ze strany pronajímatele poskytnuta sleva. Podpora na základě Programu je nenároková a dobrovolná, jelikož vyžaduje součinnost pronajímatele při poskytnutí slevy.

Program je v gesci Ministerstva průmyslu a obchodu („MPO“) a v současné době jej schvaluje Evropská komise. Jakmile bude ze strany EU schválen, tak bude MPO zveřejní výzvu k podání žádostí o účast v Programu. V současné době existují pouze neúplné informace, jelikož MPO zatím zveřejnilo pouze jednoduché tiskové zprávy. Zároveň se předpokládá velký zájem o tuto podporu, proto v případě Vašeho zájmu o ní doporučujeme již nyní začít jednat o znění dodatku k nájemním smlouvám.

Níže předkládáme základní informace a podmínky o účasti v Programu. Pro přehlednost budeme podmínky rovnou aplikovat na konkrétní případ pronajímatele a nájemce, kteří mají mezi sebou uzavřenou nájemní smlouvu, na základě které nájemce pronajímateli hradí měsíční nájemné ve výši 100.000,- Kč.

Žadatel:

  • žadatelem je vždy jen nájemce a podpora by měla být poskytnuta přímo jemu;
  • fyzická, či právnická osoba vykonávající podnikatelskou činnost na základě živnostenského zákona (vyloučeni jsou podnikatelé, jejichž činností je pronájem prostor zejm. Airbnb apod.);
  • nájemní smlouva byla uzavřena před 12.3.2020;
  • v důsledku mimořádných opatření byl nájemci zakázán prodej zboží a služeb v místě pronájmu alespoň v části období od 13.3. – 30.6.2020;
  • nájemce není spřízněnou osobou s pronajímatelem;
  • nájemce nemá nedoplatky vůči vybraným institucím (FÚ, ČSSZ, zdravotní pojišťovny, SPÚ, MF ČR, a.j.);
  • žadatel může předložit jednu žádost za stejnou provozovnu, tj. může požádat i za více provozoven (např. obchodní sítě);

Podmínky poskytnutí dotace:

  • pronajímatel poskytne slevu z nájemného ve výši 30 % za duben – červen 2020, a to formou dodatku k nájemní smlouvě, či čestným prohlášením o poskytnutí slevy;
  • nájemce uhradí pronajímateli 50 % nájemného za duben – červen 2020 (nájemce uhradí 50 tis. Kč), a to před podáním žádosti o podporu;
  • nájemce uhradil nájemné v plné výši za období leden – únor 2020. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena po 31.1.2020, tak musí nájemce předložit doklad o úhradě poměrné části nájemného;
  • nájemce se vzdá dalších kompenzací (nejspíše i náhrady škody) ze strany státu v souvislosti s nájemným za období březen až červen 2020
  • nájemce uhradil DPH za 70 % nájemného za období od 1.4.2020 do podání žádosti
  • budou-li splněny všechny shora uvedené podmínky, tak MPO poskytne nájemci podporu ve výši 50 % nájemného (tedy 50 tis. Kč) za období duben – červen 2020. Nájemce je pak následně povinen uhradit zbývajících 20 % nájemného. V praxi se předpokládá, že ještě před podáním žádosti nájemce rovnou uhradí 70 % nájemného.

Další informace a nejasnosti:

  • maximální celková výše podpory pro jednoho žadatele je 10 mil. Kč;
  • není zřejmé, zda se bude maximální výše 10 mil. vztahovat na jednu provozovnu, nebo všechny provozovny jednoho žadatele (v případě obchodní sítě);
  • Program se nejspíše nebude vztahovat na provozy, které nebyly významně omezeny (potraviny, lékárny, drogerie) a na provozy, které byly omezeny z důvodu, že zaměstnanci byly povinně v karanténě;
  • není jasně, zda se bude Program vztahovat na provozy, které byly omezeny jen částečně (prodej skrze okénko atd.), ale spíše se předpokládá, že takové provozy budou mít nárok na podporu;
  • výzva ze strany MPO by měla být zveřejněna do konce května 2020;
  • v červnu/červenci by měly být podávány žádosti;
  • předchozí zprávy hovořili o tom, že nájemce pronajímateli před odesláním žádosti uhradí pouze 20 % nájemného a nikoli 50 % nájemného, jak je to nyní ze strany MPO uváděno. Je možné, že tento postup se v konečné verzi podmínek Programu ještě změní.

Autor: Matěj Kučera

Digitalizace stavebního řízení a územního plánování

Připravované novinky ve stavebním zákoně ulehčí všem, kdo se chystají kupovat pozemek, nebo jsou účastníky stavebního řízení. Změny v právních předpisech vydané v únoru 2020 umožní přesun informací o stavebních řízeních a územním plánování do digitálního prostoru, kde budou přístupné online prostřednictvím digitálně technické mapy. Účinnost nabývají většinou od 1. července 2023 ovšem s několika výjimkami účinnými od 12. 3. 2020. Samotnou digitalizaci pak má ošetřit jedna novela a jedna změna stavebního zákona.

Novela zákona o zeměměřictví č. 200/1994 Sb. zavádí pojem digitálně technická mapa (DTM). Jednotná DTM se bude pořizovat pro obec i kraj, přičemž propojením těchto map s dalšími mapami vznikne jednotná digitální mapa veřejné správy (DMVS), kterou bude spravovat Český úřad zeměměřický a katastrální. DTM a DMVS budou sloužit jako jednotný systém poskytující komplexní informace o technické a dopravní infrastruktuře, jakož i přírodních, stavebních a technických objektech na daném území. Tato digitální mapa by se užívala při jakékoli práci s tímto územím a zároveň by z ní veřejnost, včetně žadatelů o stavební povolení a provozovatelů sítí, mohla čerpat určité údaje, podobně jako například z katastru nemovitostí.

Změna stavebního zákona (č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů) směřuje k digitalizaci stavebního řízení. Zákonem bude umožněno vytvoření Portálu stavebníka, tzn. rozhraní, prostřednictvím kterého bude možné podávat žádosti o stavební povolení, o územní rozhodnutí. Zároveň bude možné prostřednictvím Portálu stavebníka získávat veškeré informace o tom, jak celý proces postupuje, nahlížet do digitální technické mapy a do dalších zdrojů informací.

Dále je umožněno vytvoření Evidence elektronických dokumentací, tedy datového úložiště, kde si projektanti budou moci přímo ukládat svoji projektovou dokumentaci, která s příslušnými časovými razítky v elektronické podobě významně usnadní i orientaci ve finálně platné verzi projektových dokumentací.

Zřízen bude také Národní geoportál územního plánování, který umožní přístup k těm vrstvám digitální technické mapy, ve kterých bude možné dohledat vedení technické infrastruktury, doplnit data o územním plánování, získat on-line informace ohledně možnosti realizace samotné stavby.

Informačním systémem identifikačního čísla stavby bude možné průběžně sledovat celý osud konkrétního stavebního díla od první žádosti o stavební povolení přes kolaudaci až po samotný život stavby a po letech i zpětně dohledat, jaká rozhodnutí v dané věci byla vydána a jakými proměnami i z hlediska rozhodování státní správy stavba prošla.

Autor článku: František Sedláček

 

Rozsáhlá stavební činnost – možnosti a limity při umisťování záměru do stabilizovaného území

Cílem tohoto článku je výklad pojmu „rozsáhlá stavební činnost“ v souvislosti s umisťováním záměrů do tzv. „stabilizovaného území“, jak je vymezeno územním plánem sídelního útvaru hlavního města Prahy („Územní plán Prahy“). Vzhledem k tomu, že tento pojem není nikde definován, a vždy tedy záleží na konkrétních okolnostech, zda určitý záměr pojem rozsáhlá stavební činnost naplní, může tento článek posloužit téměř komukoliv, kdo se při své činnosti potýká s výkladem tohoto pojmu. Tj. může být návodem pro orgán územního plánování při odůvodnění stanoviska k souladu s územním plánem, architekt si na jeho základě může udělat lepší představu o tom, jak dimenzovat projekt a stavebník se může např. před samotnou koupí pozemku rozhodnout, zda se taková investice vyplatí vzhledem k limitům území.

Stavební zákon novelou č. 225/2017 Sb. stanovil v § 96b povinnost získat pro vydání územního rozhodnutí závazné stanovisko orgánu územního plánování. V závazném stanovisku orgán územního plánování určí, zda je záměr přípustný z hlediska souladu s politikou územního rozvoje a územně plánovací dokumentací a z hlediska uplatňování cílů a úkolů územního plánování, či nikoliv.[1]

Ustanovení reaguje na skutečnost, že po novele budou smět umisťovat stavby nejen obecné stavební úřady (na různých úrovních), ale všechny stavební úřady (tzn. i jiné a speciální), včetně Ministerstva průmyslu a obchodu, Ministerstva dopravy, Ministerstva vnitra, Ministerstva spravedlnosti, vodoprávních úřadů, drážních úřadů a řady dalších.“ [2] Cílem úpravy obsažené v § 96b je tedy zajištění koordinace využití území a plnění dalších cílů a úkolů územního plánování. které má být zaručeno právě tím, že v územním řízení bude figurovat pouze jediný subjekt. Ten bude mít přehled o záměrech umisťovaných v daném území, a bude tak moci kvalifikovaně posoudit jejich soulad i s přihlédnutím k právě schvalovaným záměrům.

Jelikož je přípustnost záměru a jeho soulad s územně plánovací dokumentací posuzován formou závazného stanoviska ve smyslu § 149 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, je možné toto stanovisko podrobit přezkumnému řízení. Orgán, který přezkumné stanovisko vydává, je v tomto případě Ministerstvo pro místní rozvoj.

V nedávné době jsme se setkali s několika případy[3], kdy došlo k přezkumu závazného stanoviska orgánu územního plánování na základě odvolání účastníků územního řízení. Jedním z velmi častých argumentů byla skutečnost, že záměr, pro který bylo závazné stanovisko vydáno, je rozsáhlou stavební činností, která není ve stabilizovaném území možná.

Dle Územního plánu Prahy je stabilizované území takové, v němž „není uvedena míra využití ploch (platí vždy u ploch OB, OV, SV a SMJ); z hlediska limitů rozvoje je možné pouze zachování, dotvoření a rehabilitace stávající urbanistické struktury bez možnosti další rozsáhlé stavební činnosti. Přípustné řešení se v tomto případě stanoví v souladu s charakterem území s přihlédnutím ke stávající urbanistické struktuře a stávajícím hodnotám výškové hladiny uvedeným v Územně analytických podkladech hl. m. Prahy (dále ÚAP).“[4]

Dle oddílu 15 bod 45) Územního plánu Prahy je stabilizovaným územím „zastavitelné území, které je tvořeno stávající zpravidla souvislou zástavbou a stabilizovanou hmotovou strukturou, v němž územní plán nepředpokládá významný stavební rozvoj. Plochy OB, OV, SV a SMJ bez uvedeného kódu míry využití území jsou vždy stabilizované.“[5]

Územní plán Prahy tak sice definuje stabilizované území a možnosti jeho využití, ale absentuje podrobnější návod pro posouzení toho, zda určitý záměr zachovává, dotváří, rehabilituje území či zda je záměr rozsáhlou stavební činnost či nikoliv.

Jelikož pojem „rozsáhlá stavební činnost“ není definován ani právními předpisy, spadá tak do kategorie neurčitých právních pojmů, které „zahrnují jevy nebo skutečnosti, které nelze zcela přesně právně definovat. Jejich obsah, rozsah a aplikace se může v závislosti na konkrétních okolnostech měnit. Zákonodárce tímto způsobem vytváří příslušným orgánům prostor k tomu, aby zhodnotily, zda konkrétní situace pod neurčitý právní pojem spadá, či nikoliv.“[6]

Sjednocující linii při výkladu neurčitých právních pojmů vytváří rozhodovací praxe soudů. Ta však v případě pojmu „rozsáhlá stavební činnost“ není dle našeho názoru příliš obsáhlá (na rozdíl např. od pojmu „pohoda bydlení“). Vodítkem pro posouzení, zda je záměr rozsáhlou stavební činností, je např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 30.10.2014, čj. 10 As 54/2014 – 69, ve kterém Nejvyšší správní soud dospěl k závěru, že: „… umisťovaná stavba výškově koresponduje se stavbami v okolí, na které i výškově navazuje. V okolí se nacházejí vyšší a objemem výraznější budovy. Stavba je umísťována na rohovém pozemku na místě chybějící zástavby, prodlužuje již stávající zástavbu bytových domů na ulici Novorossijská a dotváří tak strukturu bytových domů v ulici. Hmotou je stavba přitom zcela srovnatelná s okolím. Nejedná se o žádný rozsáhlý komplex budov, který by mohl mít negativní dopad na urbanistický ráz v předmětné lokalitě. Nejvyšší správní soud na rozdíl od stěžovatelů považuje správními orgány i městským soudem použité parametry (velikosti, hmoty a urbanistického rázu) pro zhodnocení, zda se v posuzovaném případě jedná o rozsáhlou stavební činnost, za správné a logické. Umisťovaná stavba nevyžaduje rozsáhlé stavební či jiné zásahy v lokalitě. V projednávané věci tedy ani zdejší soud neshledal, že by umisťovaná stavba naplňovala znaky rozsáhlé stavební činnosti. Naopak ve shodě s městským soudem považuje stavbu za dotvoření stávající tradiční zástavby bytových domů souladné s územním plánem hl. m. Prahy.“

Pravděpodobně zajímavější, minimálně z hlediska podrobnosti, jsou však již zmíněná závazná stanoviska Ministerstva pro místní rozvoj, vydaná v rámci přezkumu závazných stanovisek orgánu územního plánování. Dle našeho názoru by právě tato stanoviska měla sloužit jako návod orgánu územního plánování, jakým způsobem posuzovat a odůvodňovat závazné stanovisko ve smyslu § 96b stavebního zákona.

V prvé řadě považujeme za důležité zmínit, že Ministerstvo pro místní rozvoj dovodilo, s odkazem na rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 15. 8. 2017, č.j. 7 As 143/2017 – 75, že ačkoliv je umisťována jediná stavba, neznamená to, že lze již jen na základě této skutečnosti dovodit, že se nejedná o rozsáhlou stavební činnost.

A jaká další kritéria tedy přezkumný orgán při posuzování toho, zda je záměr rozsáhlou stavební činností, zohledňuje?

Umístění do plochy dle územního plánu.

Vůbec prvním zkoumaným parametrem je, zda je záměr svým charakterem souladný s funkční plochou určenou územním plánem. Zkoumá se tedy účel stavby a přípustné či podmíněně přípustné využití funkční plochy či případný rozpor s tímto využitím.

Zastavěnost pozemku.

Ačkoliv plochy ve stabilizovaném území nemají určený maximální koeficient podlažní plochy a minimální koeficient zeleně, posuzuje Ministerstvo pro místní rozvoj i tento parametr záměru a poměřuje jej ve vztahu k nejbližším plochám. Ministerstvo pro místní rozvoj zaujalo ten názor, že se o rozsáhlou stavební činnost jedná tehdy, kdy by obdobnou stavbu se srovnatelnými rozměry nebylo možné umístit ani v přímo navazujících rozvojových plochách. A to proto, že by bylo proti logice Územního plánu Prahy, který stanovil koncepci rozvoje dané lokality, aby v sousedním stabilizovaném území byla umožněna rozsáhlejší stavební činnost než v rozvojových plochách.

Ministerstvo pro místní rozvoj posuzuje též zastavěnost pozemku umisťovaným záměrem ve vztahu ke stávající zástavbě a koeficientu podlažních ploch již existujících staveb. I zde zastává takový názor, že se jedná o rozsáhlou stavební činnost, pokud umisťovaný záměr značně převyšuje hrubou podlažní plochu stávajících staveb v daném území.

Výšková návaznost na stávající zástavbu.

Kromě toho, že by se umisťovaný záměr měl přibližovat zastavěnosti okolních pozemků, příp. koeficientům podlažních ploch, pokud se jedná o pozemky v rozvojových plochách, posuzuje se též výšková návaznost umisťovaného záměru na stávající zástavbu.

Tento požadavek obvykle velmi dobře, za použití územně analytických podkladů obsahujících informace o výškové hladině, posoudí sám orgán územního plánování, který vydává závazné stanovisko. Nicméně Ministerstvo pro místní rozvoj posouzení posunulo o krok dál.

Z analyzovaných stanovisek Ministerstva pro místní rozvoj vyplývá, že umisťovaný záměr může stávající zástavbu převýšit. Otázkou však je, o kolik metrů je takové převýšení ještě přípustné, a kdy už se jedná o rozsáhlou stavební činnost.

Ministerstvo pro místní rozvoj dovodilo, že převýšení atiky umisťovaného záměru vůči stávající zástavbě o 1 m je v pořádku, při převýšení o 10 m se však již jedná o rozsáhlou stavební činnost.

V návaznosti na výšku umisťovaného záměru pak Ministerstvo pro místní rozvoj vyslovilo názor, že záměr umisťovaný do stabilizovaného území nesmí vytvářet výškovou či pohledovou dominantu dané lokality.

Hmotové uspořádání záměru.

Se zastavěností pozemku a výškou umisťovaného záměru pak souvisí i celkové hmotové uspořádání umisťovaného záměru. I zde Ministerstvo pro místní rozvoj v rámci přezkumu závazných stanovisek orgánu územního plánování vyslovilo, v reakci na námitky účastníků odvolacího řízení, z našeho pohledu zásadní myšlenku. Domníváme se, že obdobnou argumentaci by mohly využívat stavební úřady i odvolací orgány v případě, kdy v rámci námitek účastníků řízení či jejich odvolání zazní argument, že umisťovaný záměr odporuje hmotovému uspořádání nejbližších budov.

Takový argument totiž neobstojí v případě, kdy je nebližší stavbou budova plnící jinou funkci, než jakou má plnit umisťovaný záměr. Typicky tedy může jít např. o umístění bytového domu vedle stávající budovy občanské vybavenosti. Ministerstvo pro místní rozvoj v rámci přezkumu závazných stanovisek orgánu územního plánování jasně vyslovilo, že umisťovaný záměr se, co do hmotového uspořádání, má poměřovat se stavbami plnícími obdobnou funkci.

Na tomto místě považujeme za vhodné upozornit ještě na další skutečnost, a to, že pokud umisťovaný záměr nahrazuje jinou existující budovu, není bezpodmínečně nutné, aby svým půdorysem odpovídal či nepřesahoval stávající budovu. V případě, že jsou splněna výše uvedená kritéria, nelze jen z toho, že umisťovaný záměr nekopíruje stávající objekt, usuzovat, že se jedná o rozsáhlou stavební činnost.

Na základě výše uvedeného lze shrnout, že rozsáhlá stavební činnost je neurčitým právním pojmem, jehož výklad není sjednocen ani rozhodovací praxí soudů. Novelou stavebního zákona účinnou ke dni 1. 1. 2018 bylo zakotveno vydávání stanovisek orgánu územního plánování k souladu záměru s územně plánovací dokumentací, a to ve formě závazného stanoviska. Z přezkumu těchto stanovisek, které provádí Ministerstvo pro místní rozvoj, lze vypozorovat kritéria, která by měla být posouzena pro určení, zda lze záměr umístit do tzv. stabilizovaného území. Považujeme za vhodné, aby kritéria tak, jak jsou popsána výše, bral v úvahu již orgán územního plánování při vydávání závazného stanoviska ve smyslu § 96b stavebního zákona. Domníváme se, že se jedná o parametry, na jejichž základě lze jednoznačně a průkazně soulad záměru s územně plánovací dokumentací určit. Tyto parametry pak mohou sloužit i jako vodítko pro architekty v počátečních fázích návrhu stavby, která má být umístěna na pozemku ve stabilizovaném území, stejně jako developerům při zvažování toho, jak objemný záměr bude asi možné ve stabilizovaném území realizovat.

Autoři článku: Jana Holcnerová a Mgr. Milan Prieložný

[1] §96b odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon

[2] Machačková a kol., Stavební zákon, 3. vydání. 2018. s. 712 – 7118. Nakladatelství C. H. Beck

[3] Pro účely tohoto článku budeme vycházet z porovnání závazného stanoviska nadřízeného orgánu územního plánování č.j. MMR-29684/2019-81-2 ze dne 7. 8. 2019 a č.j. MMR-30862/2019-81-2 ze dne 29. 8. 2019, která byla vydána pro dva záměry různých investorů, avšak v rámci téže lokality.

[4] Územní plán sídelního útvaru hlavního města Prahy ve znění opatření obecné povahy č. 55 z roku 2018, kterým byla vydána změna Z 2832/00, oddíl 7a) Míra využití ploch bod 3)

[5] Územní plán sídelního útvaru hlavního města Prahy ve znění opatření obecné povahy č. 55 z roku 2018, kterým byla vydána změna Z 2832/00, oddíl 15) Vymezení některých pojmů bod 45)

[6] Usnesení rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu ze dne 22. 4. 2014, č. j. 8 As 37/2011 – 154, www.nssoud.cz

Legislativní reakce na pandemii COVID – 19

Poslanecká sněmovna ČR se ve dnech 7. 4. až 9.4. sešla za účelem přijetí několika zcela zásadních zákonů v souvislosti s pandemií COVID – 19. Zákony přijaté ve zkráceném jednání přímo reagují na mimořádná opatření vlády a na nouzový stav, který byl nově prodloužen do 30. 4. Sněmovna tak mimo jiné schválila zákony, kterými se mění již existující nájemní vztahy, a to jak u nájmů bytů, tak u nájmů prostor sloužících k podnikání. Poslanecká sněmovna pak například přijala i zákon na ochranu úvěrovaných a rozsáhlý zákon zabývající se zejména soudnictvím a insolvenčním a exekučním řízením.

Níže předkládáme přehled toho nejzásadnějšího, co schválené zákony přinášejí, a to zejména z pohledu podnikatelů. Níže uvedené zákony musí ještě schválit Senát ČR a podepsat prezident ČR. Senát ČR na své schůzi dne 16. 4. a 17. 4.  některé z navržených zákonů schválil, zatímco některé vrátil s pozměňovacími návrhy Poslanecké sněmovně ČR.

Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání

  • Návrh zákona dopadá na (pod)nájem prostor sloužících k podnikání. Rozhodný je pak faktický stav, a ne ustanovení příslušné nájemní smlouvy.
  • Dle návrhu zákona pronajímatel nemůže jednostranně ukončit nájem jen z důvodu, že je (i) nájemce v prodlení s placením nájemného spojeným s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, které nastalo za období mezi 12. 3. 2020 až 30. 6. 2020 a zároveň (ii) prodlení je způsobeno v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.
  • Nájemce musí pronajímateli předložit listiny osvědčující splnění podmínek podle předchozí odrážky, a to do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného.
  • Výše uvedené nebrání pronajímateli ukončit nájem z jiného zákonného důvodu.
  • Nájemce je povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými za období mezi 12. 3. 2020 až 30. 6. 202 a které nájemce řádně neuhradil, do konce ochranné doby, která je stanovena do 31.12.2020.
  • Jestliže nájemce nájemné neuhradí v ochranné době do 31. 12. 2020, má pronajímatel právo vypovědět nájem s výpovědní dobou 5 dnů. Takové právo má i dříve, pokud nájemce prohlásí, že pohledávky ve lhůtě neuhradí.
  • V případě, že nájem skončí před 31. 12. 2020, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými mezi 12. 3. 2020 až 30. 6. 2020 do 30ti dnů od zániku či skončení nájmu
  • Z důvodové zprávy k návrhu zákona pak zároveň vyplývá, že tímto zákonem nevzniká pronajímateli jakýkoli nárok na náhradu škody, jelikož mu škoda reálně nevzniká. Jeho příjmy z nájmu nezanikají, ale pouze se odkládají. Zároveň zákonodárce výslovně uvádí, že odklad nájemného má být střední cestou mezi rušením nájmů a zákonným nárokem na slevu z nájmu dle § 2212 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění.
  • Nakonec je nutné upozornit, že návrh zákona se nezabývá otázkou zdanění nájemného, které pronajímateli náleží za obdob od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020 a které mu nájemce neuhradí. Pozměňovací návrh, který měl tuto otázku postavit najisto nebyl Poslaneckou sněmovnou ČR přijat. Není tak zřejmé, zda by pronajímatel měl z takové splatné pohledávky odvést DPH a daň z příjmu.
  • Zákon nabude účinnosti dnem jeho vyhlášení.

Návrh zákona byl s pozměňovacími návrhy vrácen Poslanecké sněmovně ČR.

Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty

  • Návrh zákona se v mnohém shoduje s návrhem zákona týkající se nájmu prostor sloužících k podnikání. Níže tak předkládáme pouze specifické odchylky této zákonné úpravy.
  • Dle návrhu zákona pronajímatel nemůže jednostranně ukončit nájem jen z důvodu, že je (i) nájemce v prodlení s placením nájemného nastalo za období mezi 12. 3. 2020 až do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. 7. 2020 a zároveň (ii) prodlení je způsobeno jen v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.
  • Nájemce musí pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doložit okolnosti jeho prodlení, potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn.
  • Jestliže nájemce nájemné neuhradí v ochranné době do 31.12.2020, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Takové právo má i dříve, pokud nájemce prohlásí nebo se stane nepochybným, že pohledávky ve lhůtě neuhradí.
  • Zákon nabude účinnosti dnem jeho vyhlášení.

Návrh zákona byl s pozměňovacími návrhy vrácen Poslanecké sněmovně ČR.

Návrh zákona o některých opatřeních v oblasti splácení úvěrů v souvislosti s pandemií COVID-19

  • Návrh zákona dopadá na úvěry sjednané a čerpané před 26. 3. 2020 a úvěry nečerpané před tímto datem, pokud byly zajištěny nemovitostí nebo byly určeny k financování nemovité věci.
  • Ochrana se dle návrhu zákona poskytuje pouze úvěrům, zápůjčkám nebo obdobným finančním službám poskytnutým podnikatelům a spotřebitelům ze strany pouze podnikatelů. Návrh zákona se tak nevztahuje na úvěry a zápůjčky poskytnuté nepodnikateli.
  • Návrh zákona stanovuje ochrannou dobu od prvního dne prvního kalendářního měsíce následujícího po dni, v němž úvěrujícímu došlo oznámení úvěrovaného, že má v úmyslu využít ochrannou dobu až do 31. 10. 2020 resp. do 31. 7. 2020 dle volby úvěrovaného (pokud úvěrovaný neupřesní, platí ochranná doba delší).
  • O délku ochranné doby se odkládá čas plnění peněžitých dluhů (jistiny úvěru) úvěrovaného vůči úvěrujícímu ze smlouvy o úvěru a zároveň se prodlužuje doba trvání zajištění úvěru.
  • Úvěrujícímu vzniká v ochranné době právo na úrok, který je v případě podnikatele ve výši, v jaké byl sjednán. V případě spotřebitele úvěrujícímu vzniká právo na úrok ve výši, která odpovídá úroku určenému zápůjční úrokovou sazbou ve výši repo sazby vyhlášené Českou národní bankou zvýšené o 8procentních bodů, nebyl-li sjednán úrok nižší.
  • Fyzické osoby mají povinnost úrok dle předchozí odrážky uhradit až po splnění všech peněžitých dluhů, jejichž čas plnění byl návrhem zákona odložen. Právnické osoby mají povinnost úrok dle předchozí odrážky uhradit už během ochranné doby v čase, který byl sjednán.
  • Úvěrovaný musí svůj záměr využít ochrannou dobu úvěrujícímu oznámit.
  • Úvěrující musí umožnit, aby takové oznámení bylo možné učinit elektronicky i přes to, že to tak nebylo ve smlouvě ujednáno.
  • V oznámení se uvede:
    1. že úvěrovaný má v úmyslu využít ochrannou dobu z důvodu negativního ekonomického dopadu pandemie COVID-19 (postačuje prohlášení, že ochranné doby využívá z tohoto důvodu, není třeba zvlášť odůvodňovat a prokazovat); a
    2. specifikuje úvěr, kterého se to týká. Pokud úvěr nespecifikuje, má se za to, že tím myslí všechny, které mezi sebou strany uzavřely.
  • Pokud takové oznámení učiní, je úvěrovaný, který je právnickou osobou, povinen se zdržet nakládání s majetkem, který by mohl sloužit k uspokojení úvěrujícího. Nesmí dojít k podstatné změně jeho skladby nebo výraznému zmenšení (platí pro PO).
  • Úvěrujícímu nadále vzniká právo na platby sjednané nebo stanovené pro případ prodlení úvěrovaného, který je právnickou osobou, s plněním peněžitých dluhů vyplývajících ze smlouvy o úvěru, a to v době od účinnosti zákona do 31. 10. 2020.
  • Zákon nabude účinnosti dnem jeho vyhlášení.

Návrh zákona byl schválen Senátem ČR a nyní se pouze čeká na podpis prezidenta.

Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a občanského soudního řádu

  • Tento rozsáhlý návrh zákona mimo jiné poskytuje ochrano osobám, které v důsledku epidemie nemohly provést některé procesní úkony. Návrh zákona tak umožňuje prominutí lhůt zejména v následujících oblastech procesního práva.
  • Občanskoprávní:
    • Pokud účastník v občanském soudním řízení zmešká lhůtu k provedení úkonu z omluvitelného důvodu spočívajícího v mimořádném opatření při epidemii, které účastníkovi nebo jeho zástupci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo úkon učinit, promine soud zmeškání. Návrh na prominutí zmeškání bude třeba podat do 15 dnů od ukončení či zrušení mimořádného opatření, kvůli kterému došlo ke zmeškání. Současně s návrhem na prominutí je třeba připojit i zmeškaný úkon. Lhůta ale neskončí dříve než 15 dnů po skončení nouzového stavu.
    • Na návrh žalovaného bude prominuta lhůta pro vyjádření, na jejímž základě by byl vydán rozsudek pro uznání (a případně i takový rozsudek), pokud důvodem bylo opatření při epidemii.
    • Promíjení je možné uplatnit i v případě, ve kterých občanský soudní řád prominutí lhůty nepřipouští.
  • Správní:
    • Úprava je obdobná jako v případě promíjení lhůt v občanskoprávním řízení, ale lhůta k podání návrhu na prominutí zmeškání je stanovena jako dvoutýdenní a neskončí dříve než dva týdny po skončení nouzového stavu.
  • Insolvence:
    • Úprava je obdobná jako v případě promíjení lhůt v občanskoprávním řízení, ale s tou výjimkou, že bylo-li o věci, které se zmeškaný úkon týká, již rozhodnuto, nebo jsou-li zmeškaným úkonem odvolání či námitky, nabylo-li již rozhodnutí, proti kterému směřují, právní moci, tak prominutí možné není.
    • Žádost bude třeba podat do 7 dnů od ukončení/zrušení mimořádného opatření a neskončí dříve než 7 dní po skončení nouzového stavu
  • Další oblastí, které se návrh zákona zevrubně věnuje je insolvenční řízení, a to zejména v následujících oblastech:
  • Podání insolvenčního návrhu dlužníkem
    • Dlužník bude zproštěn povinnosti podat insolvenční návrh dle § 98 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon v platném znění v době mezi datem účinnosti tohoto zákona a 6 měsíců od ukončení/zrušení mimořádných opatření. Nejpozději ale do 31. 12. 2020. Povinnosti nebudou zproštěni dlužníci, u nichž úpadek nastal již před přijetím takového opatření.
  • Podání insolvenčního návrhu věřitelem
    • Nepřihlíží se ke všem návrhům podaným ode dne účinnosti zákona o zmírnění dopadů epidemie do 31. 8. 2020. Takový insolvenční návrh lze podat okamžitě po tomto datu.
  • Osvobození dlužníka od placení pohledávek
    • Na návrh dlužníka bude moci insolvenční soud přiznat dlužníku osvobození od placení pohledávek zahrnutých do oddlužení i tehdy, pokud je hodnota plnění, které při splnění oddlužení obdrželi nezajištění věřitelé, nižší než 30 % jejich pohledávek, nebo nižší než 50 % jejich pohledávek (pokud se jedná oddlužení dle § 398 odst. 4 nebo podle § 407 odst. 3 InsZ), nebo nižší než hodnota plnění, na které se tito věřitelé s dlužníkem dohodli. Dlužník bude muset prokázat, že nemohl plnit pohledávky v důsledku nezaviněných okolností.
  • Mimořádné moratorium
    • Do 31. 8. 2020 může dlužník, který je podnikatelem a nebyl ke dni 12. 3. 2020 v úpadku a v průběhu dvou měsíců před tímto datem ani poté nevyplatil mimořádné podíly na zisku, podat soudu návrh na mimořádné moratorium. O takovém návrhu rozhoduje výhradně soud a nikoli věřitelé, jako je tomu v případě „klasického“ moratoria. Po dobu moratoria bude dlužník povinen hradit jen nezbytné platby potřebné k provozu podniku.
  • Další oblastí, kterou se návrh zákona zabývá je fungování právnických osob soukromého práva, a to zejména s ohledem na jejich nemožnost konat valné hromady a schůze obdobného typu.
  • Orgán právnické osoby může rozhodovat mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků i tehdy, nepřipouští-li to zakladatelské právní jednání.
  • Pokud uplyne funkční období člena voleného orgánu, prodlužuje se jeho funkční období do uplynutí 3 měsíců ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii. Toto pravidlo se užije i pokud funkční období člena končí do jednoho měsíce po skončení takového mimořádného opatření.
    • Funkční období člena se neprodlouží, pokud jiný člen písemně vyjádří nesouhlas
    • Pokud počet členů orgánu neklesne pod polovinu, mohou jeho členové kooptovat nové členy (do příštího zasedání orgánu, který může členy platně zvolit). Obvykle by bylo třeba připuštění v zakladatelském právním jednání.
  • Nakonec se do návrhu zákona pozměňovacími návrhy dostalo i velice důležité ustanovení týkající se prodlení dlužníků. Prokáže-li totiž dlužník, že mu omezení plynoucí z mimořádného opatření znemožnilo nebo podstatně ztížilo včasné splnění peněžitého dluhu, lze po dlužníkovi po dobu jeho trvání požadovat sankce pro případ prodlení pouze do výše stanovené právním předpisem upravujícím úroky z prodlení. Tyto účinky pominou nejpozději 30. června 2020.
  • Zákon nabude účinnosti dnem jeho vyhlášení.

Návrh zákona byl schválen Senátem ČR a nyní se pouze čeká na podpis prezidenta.

Již nyní lze předpokládat, že některé ze shora uvedených zákonů či jejich jednotlivá ustanovení budou v budoucnu podrobena testem jejich ústavnosti. Stát tímto způsobem zasahuje již do existujících právních vztahů soukromých osob. Bude tak zajímavé sledovat, jak se k této otázce postaví Ústavní soud ČR. Není pochyb o tom, že současná situace nemá v dějinách českého právního řádu obdoby a dříve nebo později tak musela ze strany zákonodárce přijít reakce na nově vzniklou situaci. Zákony jsou však napsány velice jednoduše a v mnoha směrech ponechávají veliký prostor pro interpretaci. Do budoucna lze očekávat, že uplatnění výše uvedených práv nájemců a úvěrovaných přinese do budoucna vleklé soudní spory o oprávněnost využití ustanovení příslušných zákonů.

Autor článku: Matěj Kučera