Publikace

Vládní program Covid – Nájemné

Turbulentní situace vyvolaná pandemií, která snad již pomalu končí, přinesla mnohé změny v zákonech a novinky v podpůrných programech. Tou nejnovější, která se dotkne nejednoho podnikatele, je program Covid-Nájemné, který vláda schválila 18. května.


Vláda ČR dne 18.5.2020 schválila program COVID – Nájemné („Program“). Na program vláda vyčlenila ze státního rozpočtu 5 mld. Kč. Cílem je, aby nájemce uhradil pouze 20 % nájemného, 50 % uhradí stát a na zbývajících 30 % bude ze strany pronajímatele poskytnuta sleva. Podpora na základě Programu je nenároková a dobrovolná, jelikož vyžaduje součinnost pronajímatele při poskytnutí slevy.

Program je v gesci Ministerstva průmyslu a obchodu („MPO“) a v současné době jej schvaluje Evropská komise. Jakmile bude ze strany EU schválen, tak bude MPO zveřejní výzvu k podání žádostí o účast v Programu. V současné době existují pouze neúplné informace, jelikož MPO zatím zveřejnilo pouze jednoduché tiskové zprávy. Zároveň se předpokládá velký zájem o tuto podporu, proto v případě Vašeho zájmu o ní doporučujeme již nyní začít jednat o znění dodatku k nájemním smlouvám.

Níže předkládáme základní informace a podmínky o účasti v Programu. Pro přehlednost budeme podmínky rovnou aplikovat na konkrétní případ pronajímatele a nájemce, kteří mají mezi sebou uzavřenou nájemní smlouvu, na základě které nájemce pronajímateli hradí měsíční nájemné ve výši 100.000,- Kč.

Žadatel:

  • žadatelem je vždy jen nájemce a podpora by měla být poskytnuta přímo jemu;
  • fyzická, či právnická osoba vykonávající podnikatelskou činnost na základě živnostenského zákona (vyloučeni jsou podnikatelé, jejichž činností je pronájem prostor zejm. Airbnb apod.);
  • nájemní smlouva byla uzavřena před 12.3.2020;
  • v důsledku mimořádných opatření byl nájemci zakázán prodej zboží a služeb v místě pronájmu alespoň v části období od 13.3. – 30.6.2020;
  • nájemce není spřízněnou osobou s pronajímatelem;
  • nájemce nemá nedoplatky vůči vybraným institucím (FÚ, ČSSZ, zdravotní pojišťovny, SPÚ, MF ČR, a.j.);
  • žadatel může předložit jednu žádost za stejnou provozovnu, tj. může požádat i za více provozoven (např. obchodní sítě);

Podmínky poskytnutí dotace:

  • pronajímatel poskytne slevu z nájemného ve výši 30 % za duben – červen 2020, a to formou dodatku k nájemní smlouvě, či čestným prohlášením o poskytnutí slevy;
  • nájemce uhradí pronajímateli 50 % nájemného za duben – červen 2020 (nájemce uhradí 50 tis. Kč), a to před podáním žádosti o podporu;
  • nájemce uhradil nájemné v plné výši za období leden – únor 2020. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena po 31.1.2020, tak musí nájemce předložit doklad o úhradě poměrné části nájemného;
  • nájemce se vzdá dalších kompenzací (nejspíše i náhrady škody) ze strany státu v souvislosti s nájemným za období březen až červen 2020
  • nájemce uhradil DPH za 70 % nájemného za období od 1.4.2020 do podání žádosti
  • budou-li splněny všechny shora uvedené podmínky, tak MPO poskytne nájemci podporu ve výši 50 % nájemného (tedy 50 tis. Kč) za období duben – červen 2020. Nájemce je pak následně povinen uhradit zbývajících 20 % nájemného. V praxi se předpokládá, že ještě před podáním žádosti nájemce rovnou uhradí 70 % nájemného.

Další informace a nejasnosti:

  • maximální celková výše podpory pro jednoho žadatele je 10 mil. Kč;
  • není zřejmé, zda se bude maximální výše 10 mil. vztahovat na jednu provozovnu, nebo všechny provozovny jednoho žadatele (v případě obchodní sítě);
  • Program se nejspíše nebude vztahovat na provozy, které nebyly významně omezeny (potraviny, lékárny, drogerie) a na provozy, které byly omezeny z důvodu, že zaměstnanci byly povinně v karanténě;
  • není jasně, zda se bude Program vztahovat na provozy, které byly omezeny jen částečně (prodej skrze okénko atd.), ale spíše se předpokládá, že takové provozy budou mít nárok na podporu;
  • výzva ze strany MPO by měla být zveřejněna do konce května 2020;
  • v červnu/červenci by měly být podávány žádosti;
  • předchozí zprávy hovořili o tom, že nájemce pronajímateli před odesláním žádosti uhradí pouze 20 % nájemného a nikoli 50 % nájemného, jak je to nyní ze strany MPO uváděno. Je možné, že tento postup se v konečné verzi podmínek Programu ještě změní.

Autor: Matěj Kučera

Digitalizace stavebního řízení a územního plánování

Připravované novinky ve stavebním zákoně ulehčí všem, kdo se chystají kupovat pozemek, nebo jsou účastníky stavebního řízení. Změny v právních předpisech vydané v únoru 2020 umožní přesun informací o stavebních řízeních a územním plánování do digitálního prostoru, kde budou přístupné online prostřednictvím digitálně technické mapy. Účinnost nabývají většinou od 1. července 2023 ovšem s několika výjimkami účinnými od 12. 3. 2020. Samotnou digitalizaci pak má ošetřit jedna novela a jedna změna stavebního zákona.

Novela zákona o zeměměřictví č. 200/1994 Sb. zavádí pojem digitálně technická mapa (DTM). Jednotná DTM se bude pořizovat pro obec i kraj, přičemž propojením těchto map s dalšími mapami vznikne jednotná digitální mapa veřejné správy (DMVS), kterou bude spravovat Český úřad zeměměřický a katastrální. DTM a DMVS budou sloužit jako jednotný systém poskytující komplexní informace o technické a dopravní infrastruktuře, jakož i přírodních, stavebních a technických objektech na daném území. Tato digitální mapa by se užívala při jakékoli práci s tímto územím a zároveň by z ní veřejnost, včetně žadatelů o stavební povolení a provozovatelů sítí, mohla čerpat určité údaje, podobně jako například z katastru nemovitostí.

Změna stavebního zákona (č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů) směřuje k digitalizaci stavebního řízení. Zákonem bude umožněno vytvoření Portálu stavebníka, tzn. rozhraní, prostřednictvím kterého bude možné podávat žádosti o stavební povolení, o územní rozhodnutí. Zároveň bude možné prostřednictvím Portálu stavebníka získávat veškeré informace o tom, jak celý proces postupuje, nahlížet do digitální technické mapy a do dalších zdrojů informací.

Dále je umožněno vytvoření Evidence elektronických dokumentací, tedy datového úložiště, kde si projektanti budou moci přímo ukládat svoji projektovou dokumentaci, která s příslušnými časovými razítky v elektronické podobě významně usnadní i orientaci ve finálně platné verzi projektových dokumentací.

Zřízen bude také Národní geoportál územního plánování, který umožní přístup k těm vrstvám digitální technické mapy, ve kterých bude možné dohledat vedení technické infrastruktury, doplnit data o územním plánování, získat on-line informace ohledně možnosti realizace samotné stavby.

Informačním systémem identifikačního čísla stavby bude možné průběžně sledovat celý osud konkrétního stavebního díla od první žádosti o stavební povolení přes kolaudaci až po samotný život stavby a po letech i zpětně dohledat, jaká rozhodnutí v dané věci byla vydána a jakými proměnami i z hlediska rozhodování státní správy stavba prošla.

Autor článku: František Sedláček

 

Rozsáhlá stavební činnost – možnosti a limity při umisťování záměru do stabilizovaného území

Cílem tohoto článku je výklad pojmu „rozsáhlá stavební činnost“ v souvislosti s umisťováním záměrů do tzv. „stabilizovaného území“, jak je vymezeno územním plánem sídelního útvaru hlavního města Prahy („Územní plán Prahy“). Vzhledem k tomu, že tento pojem není nikde definován, a vždy tedy záleží na konkrétních okolnostech, zda určitý záměr pojem rozsáhlá stavební činnost naplní, může tento článek posloužit téměř komukoliv, kdo se při své činnosti potýká s výkladem tohoto pojmu. Tj. může být návodem pro orgán územního plánování při odůvodnění stanoviska k souladu s územním plánem, architekt si na jeho základě může udělat lepší představu o tom, jak dimenzovat projekt a stavebník se může např. před samotnou koupí pozemku rozhodnout, zda se taková investice vyplatí vzhledem k limitům území.

Stavební zákon novelou č. 225/2017 Sb. stanovil v § 96b povinnost získat pro vydání územního rozhodnutí závazné stanovisko orgánu územního plánování. V závazném stanovisku orgán územního plánování určí, zda je záměr přípustný z hlediska souladu s politikou územního rozvoje a územně plánovací dokumentací a z hlediska uplatňování cílů a úkolů územního plánování, či nikoliv.[1]

Ustanovení reaguje na skutečnost, že po novele budou smět umisťovat stavby nejen obecné stavební úřady (na různých úrovních), ale všechny stavební úřady (tzn. i jiné a speciální), včetně Ministerstva průmyslu a obchodu, Ministerstva dopravy, Ministerstva vnitra, Ministerstva spravedlnosti, vodoprávních úřadů, drážních úřadů a řady dalších.“ [2] Cílem úpravy obsažené v § 96b je tedy zajištění koordinace využití území a plnění dalších cílů a úkolů územního plánování. které má být zaručeno právě tím, že v územním řízení bude figurovat pouze jediný subjekt. Ten bude mít přehled o záměrech umisťovaných v daném území, a bude tak moci kvalifikovaně posoudit jejich soulad i s přihlédnutím k právě schvalovaným záměrům.

Jelikož je přípustnost záměru a jeho soulad s územně plánovací dokumentací posuzován formou závazného stanoviska ve smyslu § 149 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, je možné toto stanovisko podrobit přezkumnému řízení. Orgán, který přezkumné stanovisko vydává, je v tomto případě Ministerstvo pro místní rozvoj.

V nedávné době jsme se setkali s několika případy[3], kdy došlo k přezkumu závazného stanoviska orgánu územního plánování na základě odvolání účastníků územního řízení. Jedním z velmi častých argumentů byla skutečnost, že záměr, pro který bylo závazné stanovisko vydáno, je rozsáhlou stavební činností, která není ve stabilizovaném území možná.

Dle Územního plánu Prahy je stabilizované území takové, v němž „není uvedena míra využití ploch (platí vždy u ploch OB, OV, SV a SMJ); z hlediska limitů rozvoje je možné pouze zachování, dotvoření a rehabilitace stávající urbanistické struktury bez možnosti další rozsáhlé stavební činnosti. Přípustné řešení se v tomto případě stanoví v souladu s charakterem území s přihlédnutím ke stávající urbanistické struktuře a stávajícím hodnotám výškové hladiny uvedeným v Územně analytických podkladech hl. m. Prahy (dále ÚAP).“[4]

Dle oddílu 15 bod 45) Územního plánu Prahy je stabilizovaným územím „zastavitelné území, které je tvořeno stávající zpravidla souvislou zástavbou a stabilizovanou hmotovou strukturou, v němž územní plán nepředpokládá významný stavební rozvoj. Plochy OB, OV, SV a SMJ bez uvedeného kódu míry využití území jsou vždy stabilizované.“[5]

Územní plán Prahy tak sice definuje stabilizované území a možnosti jeho využití, ale absentuje podrobnější návod pro posouzení toho, zda určitý záměr zachovává, dotváří, rehabilituje území či zda je záměr rozsáhlou stavební činnost či nikoliv.

Jelikož pojem „rozsáhlá stavební činnost“ není definován ani právními předpisy, spadá tak do kategorie neurčitých právních pojmů, které „zahrnují jevy nebo skutečnosti, které nelze zcela přesně právně definovat. Jejich obsah, rozsah a aplikace se může v závislosti na konkrétních okolnostech měnit. Zákonodárce tímto způsobem vytváří příslušným orgánům prostor k tomu, aby zhodnotily, zda konkrétní situace pod neurčitý právní pojem spadá, či nikoliv.“[6]

Sjednocující linii při výkladu neurčitých právních pojmů vytváří rozhodovací praxe soudů. Ta však v případě pojmu „rozsáhlá stavební činnost“ není dle našeho názoru příliš obsáhlá (na rozdíl např. od pojmu „pohoda bydlení“). Vodítkem pro posouzení, zda je záměr rozsáhlou stavební činností, je např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 30.10.2014, čj. 10 As 54/2014 – 69, ve kterém Nejvyšší správní soud dospěl k závěru, že: „… umisťovaná stavba výškově koresponduje se stavbami v okolí, na které i výškově navazuje. V okolí se nacházejí vyšší a objemem výraznější budovy. Stavba je umísťována na rohovém pozemku na místě chybějící zástavby, prodlužuje již stávající zástavbu bytových domů na ulici Novorossijská a dotváří tak strukturu bytových domů v ulici. Hmotou je stavba přitom zcela srovnatelná s okolím. Nejedná se o žádný rozsáhlý komplex budov, který by mohl mít negativní dopad na urbanistický ráz v předmětné lokalitě. Nejvyšší správní soud na rozdíl od stěžovatelů považuje správními orgány i městským soudem použité parametry (velikosti, hmoty a urbanistického rázu) pro zhodnocení, zda se v posuzovaném případě jedná o rozsáhlou stavební činnost, za správné a logické. Umisťovaná stavba nevyžaduje rozsáhlé stavební či jiné zásahy v lokalitě. V projednávané věci tedy ani zdejší soud neshledal, že by umisťovaná stavba naplňovala znaky rozsáhlé stavební činnosti. Naopak ve shodě s městským soudem považuje stavbu za dotvoření stávající tradiční zástavby bytových domů souladné s územním plánem hl. m. Prahy.“

Pravděpodobně zajímavější, minimálně z hlediska podrobnosti, jsou však již zmíněná závazná stanoviska Ministerstva pro místní rozvoj, vydaná v rámci přezkumu závazných stanovisek orgánu územního plánování. Dle našeho názoru by právě tato stanoviska měla sloužit jako návod orgánu územního plánování, jakým způsobem posuzovat a odůvodňovat závazné stanovisko ve smyslu § 96b stavebního zákona.

V prvé řadě považujeme za důležité zmínit, že Ministerstvo pro místní rozvoj dovodilo, s odkazem na rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 15. 8. 2017, č.j. 7 As 143/2017 – 75, že ačkoliv je umisťována jediná stavba, neznamená to, že lze již jen na základě této skutečnosti dovodit, že se nejedná o rozsáhlou stavební činnost.

A jaká další kritéria tedy přezkumný orgán při posuzování toho, zda je záměr rozsáhlou stavební činností, zohledňuje?

Umístění do plochy dle územního plánu.

Vůbec prvním zkoumaným parametrem je, zda je záměr svým charakterem souladný s funkční plochou určenou územním plánem. Zkoumá se tedy účel stavby a přípustné či podmíněně přípustné využití funkční plochy či případný rozpor s tímto využitím.

Zastavěnost pozemku.

Ačkoliv plochy ve stabilizovaném území nemají určený maximální koeficient podlažní plochy a minimální koeficient zeleně, posuzuje Ministerstvo pro místní rozvoj i tento parametr záměru a poměřuje jej ve vztahu k nejbližším plochám. Ministerstvo pro místní rozvoj zaujalo ten názor, že se o rozsáhlou stavební činnost jedná tehdy, kdy by obdobnou stavbu se srovnatelnými rozměry nebylo možné umístit ani v přímo navazujících rozvojových plochách. A to proto, že by bylo proti logice Územního plánu Prahy, který stanovil koncepci rozvoje dané lokality, aby v sousedním stabilizovaném území byla umožněna rozsáhlejší stavební činnost než v rozvojových plochách.

Ministerstvo pro místní rozvoj posuzuje též zastavěnost pozemku umisťovaným záměrem ve vztahu ke stávající zástavbě a koeficientu podlažních ploch již existujících staveb. I zde zastává takový názor, že se jedná o rozsáhlou stavební činnost, pokud umisťovaný záměr značně převyšuje hrubou podlažní plochu stávajících staveb v daném území.

Výšková návaznost na stávající zástavbu.

Kromě toho, že by se umisťovaný záměr měl přibližovat zastavěnosti okolních pozemků, příp. koeficientům podlažních ploch, pokud se jedná o pozemky v rozvojových plochách, posuzuje se též výšková návaznost umisťovaného záměru na stávající zástavbu.

Tento požadavek obvykle velmi dobře, za použití územně analytických podkladů obsahujících informace o výškové hladině, posoudí sám orgán územního plánování, který vydává závazné stanovisko. Nicméně Ministerstvo pro místní rozvoj posouzení posunulo o krok dál.

Z analyzovaných stanovisek Ministerstva pro místní rozvoj vyplývá, že umisťovaný záměr může stávající zástavbu převýšit. Otázkou však je, o kolik metrů je takové převýšení ještě přípustné, a kdy už se jedná o rozsáhlou stavební činnost.

Ministerstvo pro místní rozvoj dovodilo, že převýšení atiky umisťovaného záměru vůči stávající zástavbě o 1 m je v pořádku, při převýšení o 10 m se však již jedná o rozsáhlou stavební činnost.

V návaznosti na výšku umisťovaného záměru pak Ministerstvo pro místní rozvoj vyslovilo názor, že záměr umisťovaný do stabilizovaného území nesmí vytvářet výškovou či pohledovou dominantu dané lokality.

Hmotové uspořádání záměru.

Se zastavěností pozemku a výškou umisťovaného záměru pak souvisí i celkové hmotové uspořádání umisťovaného záměru. I zde Ministerstvo pro místní rozvoj v rámci přezkumu závazných stanovisek orgánu územního plánování vyslovilo, v reakci na námitky účastníků odvolacího řízení, z našeho pohledu zásadní myšlenku. Domníváme se, že obdobnou argumentaci by mohly využívat stavební úřady i odvolací orgány v případě, kdy v rámci námitek účastníků řízení či jejich odvolání zazní argument, že umisťovaný záměr odporuje hmotovému uspořádání nejbližších budov.

Takový argument totiž neobstojí v případě, kdy je nebližší stavbou budova plnící jinou funkci, než jakou má plnit umisťovaný záměr. Typicky tedy může jít např. o umístění bytového domu vedle stávající budovy občanské vybavenosti. Ministerstvo pro místní rozvoj v rámci přezkumu závazných stanovisek orgánu územního plánování jasně vyslovilo, že umisťovaný záměr se, co do hmotového uspořádání, má poměřovat se stavbami plnícími obdobnou funkci.

Na tomto místě považujeme za vhodné upozornit ještě na další skutečnost, a to, že pokud umisťovaný záměr nahrazuje jinou existující budovu, není bezpodmínečně nutné, aby svým půdorysem odpovídal či nepřesahoval stávající budovu. V případě, že jsou splněna výše uvedená kritéria, nelze jen z toho, že umisťovaný záměr nekopíruje stávající objekt, usuzovat, že se jedná o rozsáhlou stavební činnost.

Na základě výše uvedeného lze shrnout, že rozsáhlá stavební činnost je neurčitým právním pojmem, jehož výklad není sjednocen ani rozhodovací praxí soudů. Novelou stavebního zákona účinnou ke dni 1. 1. 2018 bylo zakotveno vydávání stanovisek orgánu územního plánování k souladu záměru s územně plánovací dokumentací, a to ve formě závazného stanoviska. Z přezkumu těchto stanovisek, které provádí Ministerstvo pro místní rozvoj, lze vypozorovat kritéria, která by měla být posouzena pro určení, zda lze záměr umístit do tzv. stabilizovaného území. Považujeme za vhodné, aby kritéria tak, jak jsou popsána výše, bral v úvahu již orgán územního plánování při vydávání závazného stanoviska ve smyslu § 96b stavebního zákona. Domníváme se, že se jedná o parametry, na jejichž základě lze jednoznačně a průkazně soulad záměru s územně plánovací dokumentací určit. Tyto parametry pak mohou sloužit i jako vodítko pro architekty v počátečních fázích návrhu stavby, která má být umístěna na pozemku ve stabilizovaném území, stejně jako developerům při zvažování toho, jak objemný záměr bude asi možné ve stabilizovaném území realizovat.

Autoři článku: Jana Holcnerová a Mgr. Milan Prieložný

[1] §96b odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon

[2] Machačková a kol., Stavební zákon, 3. vydání. 2018. s. 712 – 7118. Nakladatelství C. H. Beck

[3] Pro účely tohoto článku budeme vycházet z porovnání závazného stanoviska nadřízeného orgánu územního plánování č.j. MMR-29684/2019-81-2 ze dne 7. 8. 2019 a č.j. MMR-30862/2019-81-2 ze dne 29. 8. 2019, která byla vydána pro dva záměry různých investorů, avšak v rámci téže lokality.

[4] Územní plán sídelního útvaru hlavního města Prahy ve znění opatření obecné povahy č. 55 z roku 2018, kterým byla vydána změna Z 2832/00, oddíl 7a) Míra využití ploch bod 3)

[5] Územní plán sídelního útvaru hlavního města Prahy ve znění opatření obecné povahy č. 55 z roku 2018, kterým byla vydána změna Z 2832/00, oddíl 15) Vymezení některých pojmů bod 45)

[6] Usnesení rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu ze dne 22. 4. 2014, č. j. 8 As 37/2011 – 154, www.nssoud.cz

Legislativní reakce na pandemii COVID – 19

Poslanecká sněmovna ČR se ve dnech 7. 4. až 9.4. sešla za účelem přijetí několika zcela zásadních zákonů v souvislosti s pandemií COVID – 19. Zákony přijaté ve zkráceném jednání přímo reagují na mimořádná opatření vlády a na nouzový stav, který byl nově prodloužen do 30. 4. Sněmovna tak mimo jiné schválila zákony, kterými se mění již existující nájemní vztahy, a to jak u nájmů bytů, tak u nájmů prostor sloužících k podnikání. Poslanecká sněmovna pak například přijala i zákon na ochranu úvěrovaných a rozsáhlý zákon zabývající se zejména soudnictvím a insolvenčním a exekučním řízením.

Níže předkládáme přehled toho nejzásadnějšího, co schválené zákony přinášejí, a to zejména z pohledu podnikatelů. Níže uvedené zákony musí ještě schválit Senát ČR a podepsat prezident ČR. Senát ČR na své schůzi dne 16. 4. a 17. 4.  některé z navržených zákonů schválil, zatímco některé vrátil s pozměňovacími návrhy Poslanecké sněmovně ČR.

Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání

  • Návrh zákona dopadá na (pod)nájem prostor sloužících k podnikání. Rozhodný je pak faktický stav, a ne ustanovení příslušné nájemní smlouvy.
  • Dle návrhu zákona pronajímatel nemůže jednostranně ukončit nájem jen z důvodu, že je (i) nájemce v prodlení s placením nájemného spojeným s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, které nastalo za období mezi 12. 3. 2020 až 30. 6. 2020 a zároveň (ii) prodlení je způsobeno v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.
  • Nájemce musí pronajímateli předložit listiny osvědčující splnění podmínek podle předchozí odrážky, a to do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného.
  • Výše uvedené nebrání pronajímateli ukončit nájem z jiného zákonného důvodu.
  • Nájemce je povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými za období mezi 12. 3. 2020 až 30. 6. 202 a které nájemce řádně neuhradil, do konce ochranné doby, která je stanovena do 31.12.2020.
  • Jestliže nájemce nájemné neuhradí v ochranné době do 31. 12. 2020, má pronajímatel právo vypovědět nájem s výpovědní dobou 5 dnů. Takové právo má i dříve, pokud nájemce prohlásí, že pohledávky ve lhůtě neuhradí.
  • V případě, že nájem skončí před 31. 12. 2020, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými mezi 12. 3. 2020 až 30. 6. 2020 do 30ti dnů od zániku či skončení nájmu
  • Z důvodové zprávy k návrhu zákona pak zároveň vyplývá, že tímto zákonem nevzniká pronajímateli jakýkoli nárok na náhradu škody, jelikož mu škoda reálně nevzniká. Jeho příjmy z nájmu nezanikají, ale pouze se odkládají. Zároveň zákonodárce výslovně uvádí, že odklad nájemného má být střední cestou mezi rušením nájmů a zákonným nárokem na slevu z nájmu dle § 2212 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění.
  • Nakonec je nutné upozornit, že návrh zákona se nezabývá otázkou zdanění nájemného, které pronajímateli náleží za obdob od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020 a které mu nájemce neuhradí. Pozměňovací návrh, který měl tuto otázku postavit najisto nebyl Poslaneckou sněmovnou ČR přijat. Není tak zřejmé, zda by pronajímatel měl z takové splatné pohledávky odvést DPH a daň z příjmu.
  • Zákon nabude účinnosti dnem jeho vyhlášení.

Návrh zákona byl s pozměňovacími návrhy vrácen Poslanecké sněmovně ČR.

Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty

  • Návrh zákona se v mnohém shoduje s návrhem zákona týkající se nájmu prostor sloužících k podnikání. Níže tak předkládáme pouze specifické odchylky této zákonné úpravy.
  • Dle návrhu zákona pronajímatel nemůže jednostranně ukončit nájem jen z důvodu, že je (i) nájemce v prodlení s placením nájemného nastalo za období mezi 12. 3. 2020 až do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. 7. 2020 a zároveň (ii) prodlení je způsobeno jen v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.
  • Nájemce musí pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doložit okolnosti jeho prodlení, potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn.
  • Jestliže nájemce nájemné neuhradí v ochranné době do 31.12.2020, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Takové právo má i dříve, pokud nájemce prohlásí nebo se stane nepochybným, že pohledávky ve lhůtě neuhradí.
  • Zákon nabude účinnosti dnem jeho vyhlášení.

Návrh zákona byl s pozměňovacími návrhy vrácen Poslanecké sněmovně ČR.

Návrh zákona o některých opatřeních v oblasti splácení úvěrů v souvislosti s pandemií COVID-19

  • Návrh zákona dopadá na úvěry sjednané a čerpané před 26. 3. 2020 a úvěry nečerpané před tímto datem, pokud byly zajištěny nemovitostí nebo byly určeny k financování nemovité věci.
  • Ochrana se dle návrhu zákona poskytuje pouze úvěrům, zápůjčkám nebo obdobným finančním službám poskytnutým podnikatelům a spotřebitelům ze strany pouze podnikatelů. Návrh zákona se tak nevztahuje na úvěry a zápůjčky poskytnuté nepodnikateli.
  • Návrh zákona stanovuje ochrannou dobu od prvního dne prvního kalendářního měsíce následujícího po dni, v němž úvěrujícímu došlo oznámení úvěrovaného, že má v úmyslu využít ochrannou dobu až do 31. 10. 2020 resp. do 31. 7. 2020 dle volby úvěrovaného (pokud úvěrovaný neupřesní, platí ochranná doba delší).
  • O délku ochranné doby se odkládá čas plnění peněžitých dluhů (jistiny úvěru) úvěrovaného vůči úvěrujícímu ze smlouvy o úvěru a zároveň se prodlužuje doba trvání zajištění úvěru.
  • Úvěrujícímu vzniká v ochranné době právo na úrok, který je v případě podnikatele ve výši, v jaké byl sjednán. V případě spotřebitele úvěrujícímu vzniká právo na úrok ve výši, která odpovídá úroku určenému zápůjční úrokovou sazbou ve výši repo sazby vyhlášené Českou národní bankou zvýšené o 8procentních bodů, nebyl-li sjednán úrok nižší.
  • Fyzické osoby mají povinnost úrok dle předchozí odrážky uhradit až po splnění všech peněžitých dluhů, jejichž čas plnění byl návrhem zákona odložen. Právnické osoby mají povinnost úrok dle předchozí odrážky uhradit už během ochranné doby v čase, který byl sjednán.
  • Úvěrovaný musí svůj záměr využít ochrannou dobu úvěrujícímu oznámit.
  • Úvěrující musí umožnit, aby takové oznámení bylo možné učinit elektronicky i přes to, že to tak nebylo ve smlouvě ujednáno.
  • V oznámení se uvede:
    1. že úvěrovaný má v úmyslu využít ochrannou dobu z důvodu negativního ekonomického dopadu pandemie COVID-19 (postačuje prohlášení, že ochranné doby využívá z tohoto důvodu, není třeba zvlášť odůvodňovat a prokazovat); a
    2. specifikuje úvěr, kterého se to týká. Pokud úvěr nespecifikuje, má se za to, že tím myslí všechny, které mezi sebou strany uzavřely.
  • Pokud takové oznámení učiní, je úvěrovaný, který je právnickou osobou, povinen se zdržet nakládání s majetkem, který by mohl sloužit k uspokojení úvěrujícího. Nesmí dojít k podstatné změně jeho skladby nebo výraznému zmenšení (platí pro PO).
  • Úvěrujícímu nadále vzniká právo na platby sjednané nebo stanovené pro případ prodlení úvěrovaného, který je právnickou osobou, s plněním peněžitých dluhů vyplývajících ze smlouvy o úvěru, a to v době od účinnosti zákona do 31. 10. 2020.
  • Zákon nabude účinnosti dnem jeho vyhlášení.

Návrh zákona byl schválen Senátem ČR a nyní se pouze čeká na podpis prezidenta.

Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a občanského soudního řádu

  • Tento rozsáhlý návrh zákona mimo jiné poskytuje ochrano osobám, které v důsledku epidemie nemohly provést některé procesní úkony. Návrh zákona tak umožňuje prominutí lhůt zejména v následujících oblastech procesního práva.
  • Občanskoprávní:
    • Pokud účastník v občanském soudním řízení zmešká lhůtu k provedení úkonu z omluvitelného důvodu spočívajícího v mimořádném opatření při epidemii, které účastníkovi nebo jeho zástupci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo úkon učinit, promine soud zmeškání. Návrh na prominutí zmeškání bude třeba podat do 15 dnů od ukončení či zrušení mimořádného opatření, kvůli kterému došlo ke zmeškání. Současně s návrhem na prominutí je třeba připojit i zmeškaný úkon. Lhůta ale neskončí dříve než 15 dnů po skončení nouzového stavu.
    • Na návrh žalovaného bude prominuta lhůta pro vyjádření, na jejímž základě by byl vydán rozsudek pro uznání (a případně i takový rozsudek), pokud důvodem bylo opatření při epidemii.
    • Promíjení je možné uplatnit i v případě, ve kterých občanský soudní řád prominutí lhůty nepřipouští.
  • Správní:
    • Úprava je obdobná jako v případě promíjení lhůt v občanskoprávním řízení, ale lhůta k podání návrhu na prominutí zmeškání je stanovena jako dvoutýdenní a neskončí dříve než dva týdny po skončení nouzového stavu.
  • Insolvence:
    • Úprava je obdobná jako v případě promíjení lhůt v občanskoprávním řízení, ale s tou výjimkou, že bylo-li o věci, které se zmeškaný úkon týká, již rozhodnuto, nebo jsou-li zmeškaným úkonem odvolání či námitky, nabylo-li již rozhodnutí, proti kterému směřují, právní moci, tak prominutí možné není.
    • Žádost bude třeba podat do 7 dnů od ukončení/zrušení mimořádného opatření a neskončí dříve než 7 dní po skončení nouzového stavu
  • Další oblastí, které se návrh zákona zevrubně věnuje je insolvenční řízení, a to zejména v následujících oblastech:
  • Podání insolvenčního návrhu dlužníkem
    • Dlužník bude zproštěn povinnosti podat insolvenční návrh dle § 98 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon v platném znění v době mezi datem účinnosti tohoto zákona a 6 měsíců od ukončení/zrušení mimořádných opatření. Nejpozději ale do 31. 12. 2020. Povinnosti nebudou zproštěni dlužníci, u nichž úpadek nastal již před přijetím takového opatření.
  • Podání insolvenčního návrhu věřitelem
    • Nepřihlíží se ke všem návrhům podaným ode dne účinnosti zákona o zmírnění dopadů epidemie do 31. 8. 2020. Takový insolvenční návrh lze podat okamžitě po tomto datu.
  • Osvobození dlužníka od placení pohledávek
    • Na návrh dlužníka bude moci insolvenční soud přiznat dlužníku osvobození od placení pohledávek zahrnutých do oddlužení i tehdy, pokud je hodnota plnění, které při splnění oddlužení obdrželi nezajištění věřitelé, nižší než 30 % jejich pohledávek, nebo nižší než 50 % jejich pohledávek (pokud se jedná oddlužení dle § 398 odst. 4 nebo podle § 407 odst. 3 InsZ), nebo nižší než hodnota plnění, na které se tito věřitelé s dlužníkem dohodli. Dlužník bude muset prokázat, že nemohl plnit pohledávky v důsledku nezaviněných okolností.
  • Mimořádné moratorium
    • Do 31. 8. 2020 může dlužník, který je podnikatelem a nebyl ke dni 12. 3. 2020 v úpadku a v průběhu dvou měsíců před tímto datem ani poté nevyplatil mimořádné podíly na zisku, podat soudu návrh na mimořádné moratorium. O takovém návrhu rozhoduje výhradně soud a nikoli věřitelé, jako je tomu v případě „klasického“ moratoria. Po dobu moratoria bude dlužník povinen hradit jen nezbytné platby potřebné k provozu podniku.
  • Další oblastí, kterou se návrh zákona zabývá je fungování právnických osob soukromého práva, a to zejména s ohledem na jejich nemožnost konat valné hromady a schůze obdobného typu.
  • Orgán právnické osoby může rozhodovat mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků i tehdy, nepřipouští-li to zakladatelské právní jednání.
  • Pokud uplyne funkční období člena voleného orgánu, prodlužuje se jeho funkční období do uplynutí 3 měsíců ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii. Toto pravidlo se užije i pokud funkční období člena končí do jednoho měsíce po skončení takového mimořádného opatření.
    • Funkční období člena se neprodlouží, pokud jiný člen písemně vyjádří nesouhlas
    • Pokud počet členů orgánu neklesne pod polovinu, mohou jeho členové kooptovat nové členy (do příštího zasedání orgánu, který může členy platně zvolit). Obvykle by bylo třeba připuštění v zakladatelském právním jednání.
  • Nakonec se do návrhu zákona pozměňovacími návrhy dostalo i velice důležité ustanovení týkající se prodlení dlužníků. Prokáže-li totiž dlužník, že mu omezení plynoucí z mimořádného opatření znemožnilo nebo podstatně ztížilo včasné splnění peněžitého dluhu, lze po dlužníkovi po dobu jeho trvání požadovat sankce pro případ prodlení pouze do výše stanovené právním předpisem upravujícím úroky z prodlení. Tyto účinky pominou nejpozději 30. června 2020.
  • Zákon nabude účinnosti dnem jeho vyhlášení.

Návrh zákona byl schválen Senátem ČR a nyní se pouze čeká na podpis prezidenta.

Již nyní lze předpokládat, že některé ze shora uvedených zákonů či jejich jednotlivá ustanovení budou v budoucnu podrobena testem jejich ústavnosti. Stát tímto způsobem zasahuje již do existujících právních vztahů soukromých osob. Bude tak zajímavé sledovat, jak se k této otázce postaví Ústavní soud ČR. Není pochyb o tom, že současná situace nemá v dějinách českého právního řádu obdoby a dříve nebo později tak musela ze strany zákonodárce přijít reakce na nově vzniklou situaci. Zákony jsou však napsány velice jednoduše a v mnoha směrech ponechávají veliký prostor pro interpretaci. Do budoucna lze očekávat, že uplatnění výše uvedených práv nájemců a úvěrovaných přinese do budoucna vleklé soudní spory o oprávněnost využití ustanovení příslušných zákonů.

Autor článku: Matěj Kučera

 

Zákon o realitním zprostředkování

Dne 6. 2. 2019 předložila vláda Poslanecké sněmovně návrh zákona o realitním zprostředkování, který byl 8. 1. 2020 podepsán prezidentem republiky a vyhlášen ve sbírce zákonů dne 17. 2. 2020 pod číslem 39/2020 Sb.

Zákon reaguje na skutečnost, že až do jeho vyhlášení neexistoval žádný zákon, který by přímo upravoval poskytování realitního zprostředkování. Veškeré záležitosti týkající se vstupu nových subjektů na realitní trh byly doposud řešeny pouze v rámci zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů.

Hlavním motivem pro přijetí nové právní úpravy byla zejména snaha o vyšší ochranu spotřebitele, jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele.

1. Hlavní cíle zákona:

  • vymezit základní právní rámec realitního zprostředkování – definovat realitní zprostředkování, specifikovat podmínky pro výkon této činnosti z hlediska požadavků na odbornou způsobilost, vymezit smlouvu o realitním zprostředkování a podmínky pro její uzavření, nastavit kontrolní a sankční mechanismy;
  • posílit ochranu klientů (zejména spotřebitelů) – zavést povinné pojištění odpovědnosti realitního zprostředkovatele a upravit jeho povinnosti vůči klientovi (např. informační povinnosti);
  • zvýšit důvěru v realitní služby – nastavením nových pravidel pro výkon této činnosti zvýšit důvěru veřejnosti v realitní zprostředkovatele a zvýšit tak podíl transakcí uskutečněných za účasti realitního zprostředkovatele. Nová pravidla by měla přispět ke snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů působících na trhu.

2. Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování

2.1 Účinnost: 3. 2020

2.2 Předmět úpravy: Některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související.

2.3 Pojmy:

Realitní zprostředkování

  • činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy;
  • vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem;
  • zpravidla zahrnuje:
    1. poskytnutí inzertní služby,
    2. posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,
    3. zpracování marketingu nemovité věci,
    4. zajištění prohlídky nemovité věci,
    5. obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,
    6. zprostředkování poskytnutí právních služeb,
    7. zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

Realitní zprostředkovatel

  • ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování;
  • musí být bezúhonný. Za bezúhonnou se pro potřeby tohoto zákona nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena;
  • musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce (Limity pojistného plnění se snižují na 50 % realitním zprostředkovatelům, kteří jsou na základě smlouvy uzavřené v písemné formě s jinou právnickou osobou, jež je realitním zprostředkovatelem, oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem takové právnické osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky takové právnické osoby);
  • v rámci zprostředkovávané záležitosti není oprávněn nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, ani zprostředkování poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky, notářem, advokátem nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudním exekutorem;
  • na žádost zájemce podanou v písemné formě na samostatné listině může poskytnout úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy za těchto podmínek:
  1. smlouva o úschově je v písemné formě,
  2. účet u banky, na kterém jsou uloženy peněžní prostředky, je
    • zřízen pro každého uschovatele jako samostatný účet úschovy,
    • veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku,
  3. informuje banku v souladu se zákonem o bankách o tom, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba,
  4. o každé úschově učiní záznam v jím vedené evidenci úschov, která zahrnuje
    • identifikační údaje o uschovateli a příjemci,
    • údaje o výši peněžních prostředků a o měnové jednotce, datum přijetí peněžních prostředků do úschovy, údaj o době trvání úschovy, případně podmínky stanovené realitnímu zprostředkovateli pro vydání peněžních prostředků z úschovy uschovateli nebo příjemci, a způsob doložení splnění těchto podmínek realitnímu zprostředkovateli,
    • označení účtu nebo účtů, na který nebo na které mají být peněžní prostředky vydány z úschovy příjemci a identifikační údaje osoby, která je jeho majitelem, není-li to příjemce,
    • datum vydání peněžních prostředků uschovateli nebo příjemci.
  • informační povinnost = musí poskytnout zájemci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.

Smlouva o realitním zprostředkování

  • smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy;
  • vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce;
  • obsahuje:
    1. označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání,
    2. výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná,
    3. výši provize, nebo způsob jejího určení.
  • neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování potřebné údaje, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce;
  • nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování musí předat realitní zprostředkovatel zájemci výpis z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování, jestliže je v něm zapsána nemovitá věc (stav evidovaný v tomto seznamu nesmí starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování);
  • jestliže zprostředkovatel nepředá zájemci výpis, je zájemce oprávněn odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě do 14 dnů ode dne jejího uzavření;
  • nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy;
  • smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce;
  • ke splnění nebo zajištění splnění dluhu vyplývajícího ze smlouvy o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem, který je spotřebitelem, nelze použít směnku nebo šek.

Realitní smlouva

  • smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

2.4 Výhradní realitní zprostředkování

  • jednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele;
  • lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.

2.5 Výpověď smlouvy o realitním zprostředkování.

  • ­pokud bylo realitní zprostředkování se spotřebitelem ujednáno na dobu neurčitou, výpovědní doba může činit nejvýše 1 měsíc.

2.6 Provize.

  • pokud je zájemce spotřebitelem, ujednána záloha na provizi nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize;
  • je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, pokud není ujednáno jinak;
  • splatnost provize může být sjednána přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy jen tehdy, pokud smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti takové smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy;
  • realitní zprostředkovatel nemá právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem, pokud smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, byla uzavřena až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele.

2.7 Přestupky.

  • pokud realitní zprostředkovatel nabízí úschovu nebo poruší podmínky pro úschovu, pokud o ni byl požádán – pokuta až do výše 500.000, – Kč;
  • pokud realitní zprostředkovatel nesplní podmínky pojištění – pokuta až do výše 1.000.000, – Kč;
  • pokud zprostředkovatel nepředloží do 10 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy o pojištění stejnopis nebo úředně ověřenou kopii této smlouvy Ministerstvu pro místní rozvoj – pokuta až do výše 100.000, – Kč.

Závěr

Zákon o realitním zprostředkování je reakcí zákonodárce na chybějící úpravu této problematiky v českém právním řádu. Snahou zákonodárce bylo vymezit základní právní rámec realitního zprostředkování, posílit ochranu klientů a zvýšit důvěru v realitní služby. Za účelem naplnění těchto cílů zákonodárce zavedl mj. povinné pojištění realitních zprostředkovatelů, podmínky pro poskytování úschov peněžních prostředků nebo např. informační povinnost. Vzhledem ke skutečnosti, že zákon je účinný od 3. 3. 2020, lze v této fázi jen těžko soudit, zda navržená úprava naplní cíle, které si zákonodárce stanovil. Za pozitivní však lze považovat přijetí zákona o realitním zprostředkování, neboť regulace realitních služeb je ve většině evropských zemí standardem.

Autor: Mgr. Milan Prieložný a Jana Holcnerová

Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti

Dne 1. 1. 2018 nabyl účinnosti zákon č. 460/2016 Sb., který novelizuje mimo jiné i ustanovení § 1124 a § 1125 občanského zákoníku. V důsledku této novelizace se do občanského zákoníku vrací úprava předkupního práva spoluvlastníků nemovité věci. Ustanovení § 1124 odst. 1 občanského zákoníku po novelizaci stanoví, že „převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“

Pokud tedy bude chtít spoluvlastník nemovité věci svůj podíl na nemovitosti prodat, je od 1. 1. 2018 povinen nejprve nabídnout tento svůj podíl všem ostatním spoluvlastníkům, a to za stejnou cenu a za stejných podmínek, jako zájemci o koupi. Teprve až poté, když ostatní spoluvlastníci své předkupní právo neuplatní, může být spoluvlastnický podíl převeden na zájemce o koupi. Předkupní právo zůstává zachováno i v případě bezúplatného převodu spoluvlastnického podílu (např. při darování). Jelikož jde o bezúplatný převod, mohou ostatní spoluvlastníci převáděný podíl nabýt za cenu, která by byla v daném místě, čase, a za stejných okolností obvyklá.

Z tohoto pravidla však existují výjimky. První výjimkou je převod spoluvlastnického podílu na osobu blízkou1. Vlastník spoluvlastnického podílu na nemovité věci může svůj spoluvlastnický podíl na osobu blízkou převést bez omezení, nemusí tedy nejprve nabízet svůj spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům. Další výjimkou je možnost vzdání se předkupního práva, a to i do budoucna.

Vzdání se předkupního práva

Podle ustanovení § 1125 občanského zákoníku platí, že „spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.“ Druhou výjimkou ze zákonného předkupního práva je tedy případ, kdy se spoluvlastník svého předkupního práva vzdá.

Zákon výslovně nestanoví formu vzdání se předkupního práva, lze tedy usuzovat, že vzdání se předkupního práva může mít podobu např. jednostranného prohlášení spoluvlastníka nebo dohody všech spoluvlastníků o vzdání se předkupního práva. V případě jednostranného prohlášení, jako u každého jednostranného jednání, je na místě obava o jeho stabilitu, jelikož jej patrně je možné vzít zpět. Jako stabilnější řešení lze proto doporučit dohodu stran.

Je možná i situace, kdy se nabyvatel spoluvlastnického podílu do budoucna vzdá svého předkupního práva již v kupní smlouvě. Pokud má spoluvlastník v úmyslu se předkupního práva vzdát s účinky pro své právní nástupce, je nutné, aby z textu takového dokumentu bylo zřejmé, že nejde pouze o jednorázové nevyužití předkupního práva, ale o jeho trvalé zrušení. To může být vyjádřeno například odkazem na § 1125 občanského zákoníku. Do katastru nemovitostí bude pak na základě návrhu zapsána poznámka o vzdání se předkupního práva.

Předkupní právo spoluvlastníka nemovitosti a vzdání se předkupního práva

Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti

Dne 1. 1. 2018 nabyl účinnosti zákon č. 460/2016 Sb., který novelizuje mimo jiné i ustanovení § 1124 a § 1125 občanského zákoníku. V důsledku této novelizace se do občanského zákoníku vrací úprava předkupního práva spoluvlastníků nemovité věci. Ustanovení § 1124 odst. 1 občanského zákoníku po novelizaci stanoví, že „převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“

Pokud tedy bude chtít spoluvlastník nemovité věci svůj podíl na nemovitosti prodat, je od 1. 1. 2018 povinen nejprve nabídnout tento svůj podíl všem ostatním spoluvlastníkům, a to za stejnou cenu a za stejných podmínek, jako zájemci o koupi.  Teprve až poté, když ostatní spoluvlastníci své předkupní právo neuplatní, může být spoluvlastnický podíl převeden na zájemce o koupi. Předkupní právo zůstává zachováno i v případě bezúplatného převodu spoluvlastnického podílu (např. při darování). Jelikož jde o bezúplatný převod, mohou ostatní spoluvlastníci převáděný podíl nabýt za cenu, která by byla v daném místě, čase, a za stejných okolností obvyklá.

Z tohoto pravidla však existují výjimky. První výjimkou je převod spoluvlastnického podílu na osobu blízkou[1]. Vlastník spoluvlastnického podílu na nemovité věci může svůj spoluvlastnický podíl na osobu blízkou převést bez omezení, nemusí tedy nejprve nabízet svůj spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům. Další výjimkou je možnost vzdání se předkupního práva, a to i do budoucna.

Vzdání se předkupního práva

Podle ustanovení § 1125 občanského zákoníku platí, že „spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.“ Druhou výjimkou ze zákonného předkupního práva je tedy případ, kdy se spoluvlastník svého předkupního práva vzdá.

Zákon výslovně nestanoví formu vzdání se předkupního práva, lze tedy usuzovat, že vzdání se předkupního práva může mít podobu např. jednostranného prohlášení spoluvlastníka nebo dohody všech spoluvlastníků o vzdání se předkupního práva. V případě jednostranného prohlášení, jako u každého jednostranného jednání, je na místě obava o jeho stabilitu, jelikož jej patrně je možné vzít zpět. Jako stabilnější řešení lze proto doporučit dohodu stran.

Je možná i situace, kdy se nabyvatel spoluvlastnického podílu do budoucna vzdá svého předkupního práva již v kupní smlouvě. Pokud má spoluvlastník v úmyslu se předkupního práva vzdát s účinky pro své právní nástupce, je nutné, aby z textu takového dokumentu bylo zřejmé, že nejde pouze o jednorázové nevyužití předkupního práva, ale o jeho trvalé zrušení. To může být vyjádřeno například odkazem na § 1125 občanského zákoníku. Do katastru nemovitostí bude pak na základě návrhu zapsána poznámka o vzdání se předkupního práva.

[1] § 22 občanského zákoníku

Daň z nabytí nemovitých věcí – poplatníkem je vždy nabyvatel

Jsou tomu již tři roky, kdy daň z nabytí nemovitých věcí nahradila původní daň z převodu nemovitostí. Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí č. 340/2013 Sb. ve své původní podobě setrvalo až do podzimu loňského roku. Od 1. listopadu 2016 pak nabyla účinnosti novela provedená zákonem č. 254/2016 Sb.

Z důvodové zprávy novely vyplývá, že jejím hlavním cílem je odstranit nedostatky, které se projevily v praxi, upřesnění úpravy a odstranění nejednoznačností. Novela ovšem přinesla řadu změn, které mají nepochybně dopady rovněž na chování a rozhodování účastníků trhu s nemovitostmi.

Zásadní změny

Daň z nabytí nemovitých věcí je daní přímou, což znamená, že lze přesně určit osobu, která bude plátcem daně. Ačkoliv by již z pojmenování této daně mělo být zřejmé, že jejím poplatníkem je jednoznačně nabyvatel, dosud tomu bylo v případě úplatného nabytí nemovitosti kupní smlouvou přesně naopak. Zákonné opatření totiž stanovovalo, že v případě koupě nebo směny nemovitosti je poplatníkem převodce, nedohodnou-li se převodce a nabyvatel jinak[1].

 

Nejpodstatnější změny, jež novela přinesla, lze shrnout do tří bodů:

  • Od účinnosti novely se koncept daně z nabytí nemovitých věcí vrací do své původně zamýšlené podoby a jejím poplatníkem je nadále ve všech případech nabytí nemovitostí nabyvatel.
  • V této souvislosti je další podstatnou změnou skutečnost, že není možná dohoda smluvních stran o tom, že poplatníkem daně bude převodce.
  • Institut ručení byl z právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí kompletně odstraněn.

To vše s sebou přináší pozitivní i negativní aspekty pro strany převodní smlouvy, kterým se budeme blíže věnovat v dalším textu.

Co se týče dopadů na správu daní, důvodová zpráva k novele je optimistická a deklaruje, že finančním úřadům bude především usnadněna práce spočívající v dohledání a identifikaci poplatníka, jelikož údaje o něm budou známy především z katastru nemovitostí. Nabyvatel je zároveň více než převodce motivován daň skutečně uhradit. Je totiž osobou, která je novým vlastníkem nemovitosti, jež může být, byť v krajních případech, postižena exekucí pro neplnění daňových povinností.

dopady na účastníky převodní smlouvy

Kupní cena

Převodce již nemusí platit daň a tedy vyčleňovat si z utržené kupní ceny částku odpovídající předpokládané daňové povinnosti do doby jejího odvodu správci daně. S novou právní úpravou má nárok na úhradu celé sjednané kupní ceny, nikoliv jen na dosavadních 96 %. Zároveň na jeho straně odpadá důvod, aby navyšoval kupní cenu o částku odpovídající daňové povinnosti. Aby si totiž převodce snížení svého reálného příjmu (tedy skutečnost, že neobdrží plnou kupní cenu, nýbrž pouze kupní cenu sníženou o daň) kompenzoval, byl nucen převodní cenu o předpokládanou daň navýšit.

Nabyvatel je nově naopak nucen kalkulovat s tím, že za nabytí nemovitosti vynaloží (vedle případné provize realitní kanceláři, odměny za poskytnuté právní služby nebo jiných nákladů) celkové plnění odpovídající 104 % kupní ceny.

Celkové plnění (kupní cena + daň z nabytí)

Pokud chtěl převodce před účinností novely utržit za převod nemovitosti např. částku ve výši 1.000.000,- Kč, musel kupní cenu stanovit částkou ve výši cca 1.041.667,- Kč, ze které odvedl daň ve výši 4 % = 41.667,- Kč po zaokrouhlení na celé koruny.

Nyní při stanovení kupní ceny v částce 1.000.000,- Kč uhradí nabyvatel celkové plnění 1.040.000,- Kč, z něhož převodce utrží kýženou částku 1.000.000,- Kč a daňová povinnost nabyvatele bude nižší, než by byla daňová povinnost převodce v předchozím případě (daň ve výši 4 % z kupní ceny 1.000.000,- Kč = 40.000,- Kč).

Z výše uvedeného příkladu vyplývá, že přesun daňové povinnosti z převodce na nabyvatele neznamená pro strany převodní smlouvy a priori nevýhodu, jelikož celkové plnění související s převodem se reálně o určitou částku snižuje. Dá se ovšem konstatovat, že pro státní rozpočet bylo ve své podstatě navyšování kupní ceny příznivější.

Pro úplnost je třeba uvést, že podle předchozí právní úpravy, kdy byla možná dohoda stran o tom, že poplatníkem daně nebude převodce, ale nabyvatel, bylo možné se dobrat k totožné výši celkového plnění (kupní cena + daň), jak uvádí druhý z výše uvedených příkladů (tj. dohodnutá kupní cena je 1.000.000,- Kč, poplatníkem je dle dohody stran nabyvatel, který hradí 4 % z kupní ceny =  40.000,- Kč a celkové plnění je tedy 1.040.000,- Kč).

Negativní stránkou věci však byla skutečnost, že tímto krokem na sebe nabyvatel bral povinnost podat daňové přiznání. A nesl dále riziko, že pokud finanční úřad doměří daň, bude povinen tento doměrek hradit on. K eliminaci těchto rizik pak bylo nutné upravovat relativně komplikovaně smluvní vztahy mezi stranami převodní smlouvy.

Hypotéka

Změna právní úpravy přináší pro nabyvatele potenciální nepříjemnosti spočívající v navýšení celkového plnění za pořízení nemovitostí o daň z nabytí, kdy navíc tato daň není součástí kupní ceny, ale přímou daňovou povinností nabyvatele. V případě hrazení nákupu nemovitosti pomocí hypotečního úvěru pak vzniká logická obava, zda lze částku připadající na daň hradit pomocí hypotéky či nikoli.

Hypotéka jakožto účelový úvěr má striktně vzato sloužit k financování kupní ceny za nákup nemovitosti, nikoliv k financování daně. Banka by tak mohla odmítnout poskytnutí úvěru v rozsahu odpovídajícím předpokládané výši daňové povinnosti a nabyvatel by tak mohl být postaven před složité dilema, zda je sto zajistit si pro úhradu daně vlastní prostředky, nebo zda např. využije drahé neúčelové půjčky.

Pokud banka navíc podmiňuje poskytnutí úvěru akontací (typicky alespoň 10 % kupní ceny za nemovitost), v praxi to pro klienta znamená, že výše vlastních prostředků musí dosahovat 14 % kupní ceny nemovitosti. Při kupní ceně nemovitosti např. ve výši 5.000.000,- Kč činí daň 200.000,- Kč, což v součtu s požadavkem na 10 % (resp. 500.000,- Kč) vlastních prostředků, znamená požadavek na vlastní prostředky ve výši 700.000,- Kč. Taková skutečnost může pro mnoho zájemců o rezidenční bydlení znamenat podstatnou překážku v dosažení vysněného cíle bydlet ve vlastním domově.

Z praxe již nyní vyplývá pozitivní zkušenost, kdy se hypoteční banky snaží k tomuto problému přistupovat kreativně. Některé banky souhlasí s financováním daně z úvěru za podmínky, že daň bude v příslušné převodní smlouvě zahrnuta do kupní ceny. Za této situace jsou smluvní strany, resp. jejich právní zástupci vedeni k tomu, aby nalezli optimální řešení spočívající ve vynalézavém znění příslušného ustanovení smlouvy o převodu nemovitosti.

Jestliže je banka ochotna financovat daň z nabytí nemovitosti pouze tehdy, je-li tato součástí kupní ceny, je třeba ustanovení o způsobu úhrady kupní ceny ve smlouvě adekvátně upravit. V praxi jsme se setkali s případy, kdy si strany sjednaly, že kupní cena bude uhrazena okamžikem složení její plné výše na účet úschovy. V takovém případě schovatel na základě smlouvy o úschově peněžních prostředků po předložení daňového přiznání nabyvatele uvolní částku odpovídající předpokládané výši daně na příslušný finanční úřad a zbylých 96 % kupní ceny uvolní ve prospěch převodce.

Pokud převodce ve smlouvě výslovně souhlasí s tím, že povinnost nabyvatele uhradit kupní cenu je splněna okamžikem složení její celé výše do úschovy a že na účet převodce bude uvolněno pouze 96 % kupní ceny, dochází tímto postupem k faktickému splnění daňové povinnosti nabyvatele ze strany převodce. Jakkoliv se někomu tato konstrukce může zdát vratká, je vždy na vůli smluvních stran, aby si v souladu s jednou ze základních zásad našeho soukromého práva, zásadou smluvní volnosti, sjednaly libovolný obsah svých závazků. Zřejmě však teprve praxe ukáže, zda je toto řešení tzv. neprůstřelné.

Nedomníváme se však, že by potenciální hrozba spočívala v zásahu finančního úřadu. Bylo-li řádně podáno daňové přiznání nabyvatelem a eviduje-li správce daně daňovou povinnost jako splněnou, nebude již správce daně zřejmě zkoumat, kým konkrétně byla částka uhrazena. Dokážeme si však představit, že nad nabyvatelem visí po promlčecí dobu pomyslný otazník, zda převodce nebude kdykoliv v budoucnu přeci jen nárokovat doplatek příslušné části kupní ceny ve výši 4 %, který mu reálně nikdy nebyl vyplacen. A to třeba i společně se zákonným úrokem z prodlení.

Ručení

Dalším nepochybně kladným aspektem novely je zánik institutu ručení nabyvatele za splnění daňově povinnosti převodce. Právní úprava ručení generovala prakticky ve všech smluvních vztazích potřebu adekvátní úpravy smlouvy, která by eliminovala rizika vyplývající pro nabyvatele z ručení. Zda převodce daň skutečně uhradí či nikoliv, nebylo jakkoliv pod kontrolou nabyvatele. O své daňové povinnosti z titulu ručení se tak mohl dozvědět až za několik měsíců, zůstav překvapen a bez příslušných finančních prostředků.

Převodní smlouvy a smlouvy o úschově proto takřka bez výjimky obsahovaly ustanovení o podmínkách platby daně tak, aby se riziku uplatnění ručení předešlo. To však mnohdy značně komplikovalo jednání o obsahu smluv.

Typicky bylo dohodnuto, že z úschovy bude daň hrazena přímo finančnímu úřadu, nikoli převodci. Uzavření smlouvy bylo doprovázeno vypracováním posudku ohledně ceny nemovitosti, aby bylo eliminováno riziko doměření daně.

Ostražití nabyvatelé dále žádali protistranu, aby předložila potvrzení správce daně o její bezdlužnosti. To vše proto, aby nedošlo k situaci, kdy je částka, která měla původně sloužit k úhradě daně z nabytí nemovitých věcí, správcem daně započtena na jeho pohledávku za převodcem z titulu neuhrazení jakékoliv jiné dříve neuhrazené daně a případného penále a dalšího příslušenství. To vše s příchodem novely není nadále zapotřebí a je zřejmé, že jde o pozitivní posun, který povede k značnému zjednodušení smluvních vztahů.

Další změny

Osvobození novostaveb

Zájemce o koupi rozestavěné stavby či rozestavěné jednotky jistě nepotěšilo, že s příchodem novely není nadále od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k nim. Vzhledem k tomu, že rozestavěné stavby nejsou evidovány v katastru nemovitostí, správci daně vznikaly v souvislosti s jejich převody komplikace v podobě nemožnosti ověřit, zda dochází skutečně k prvnímu převodu vlastnického práva k nim. Osvobození se nadále vztahuje pouze na stavby a jednotky dokončené, užívané nebo předčasně užívané, to vše ve smyslu stavebních předpisů.

K osvobození od daně dojde dle § 7 odst. 2 zákonného opatření pouze tehdy, dochází-li k nabytí vlastnického práva k nemovité věci v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve. Nabyvatelé tedy budou muset kalkulovat s daní, rozhodnou-li se, že si novostavbu či jednotku dokončí sami. Nabyvatelé jsou v rámci svého rozhodování o optimalizaci nákladů postaveni před novou neznámou, zda je pro ně výhodnější: A) zakoupit rozestavěnou nemovitost, uhradit daň a nemovitost dostavět dle svých představ svépomocně; nebo B) zakoupit dokončenou nemovitost a veškeré stavební úpravy řešit jakožto nadstandardy s převodcem.

Směna nemovitostí

Další změnou, kterou novela přinesla a o které se zmiňují autoři kapitoly Daně v oblasti nemovitostí, je zjednodušení postupu určování základu daně při směně nemovitostí. Jestliže mezi smluvními stranami dochází ke směně nemovitých věcí, u nichž je nabytí vlastnického práva předmětem daně, pro účely sjednané ceny se nebude přihlížet k hodnotě pozbývané nemovitosti za předpokladu, že nabývací hodnotou není výlučně sjednaná cena. Pokud tedy jedna ze stran poskytuje druhé například doplatek v penězích, pak se sjednaná cena bude rovnat výši tohoto peněžitého plnění.

Zdanění inženýrských sítí

Zjednodušení se dočkala rovněž oblast zdanění inženýrských sítí. Dani z nabytí nemovitých věcí nadále nepodléhají inženýrské sítě jako takové (např. kanalizační či vodovodní potrubí), ale pouze budovy, které jsou jejich součástí. Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je především úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci – tedy k pozemku, stavbě, jednotce, právu stavby anebo spoluvlastnickému podílu na nich.

Vzhledem k tomu, že k dnešnímu dni nepanuje u odborné veřejnosti jednoznačná shoda, zda inženýrské sítě jsou svou povahou věcí movitou či nemovitou, správce daně byl údajně stavěn do pozice, ve které posuzoval právní povahu příslušné inženýrské sítě, tedy záležitost spadající do soukromého práva. Novela zákonného opatření si s výše uvedeným problémem šikovně poradila, když stanovila, že zdaněno bude pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona (popř. ke spoluvlastnickému podílu na ní), jež je součástí inženýrské sítě, a to v rámci nabytí vlastnického práva k této síti.

Obecně o dani z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí je majetkovou daní, odvozenou od samotné nabývané nemovité věci. Sazba daně zůstává i po novele na dosavadních 4 % a jejím základem je nadále nabývací hodnota (tj. sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena nebo zvláštní cena) snížená o uznatelný výdaj – odměnu znalci a náklady na vypracování znaleckého posudku, je-li povinnou přílohou daňového přiznání.

Podobně jako ostatní druhy daní není ani daň z nabytí nemovitých věcí u široké veřejnosti předmětem obliby. Hlavními argumenty jsou, že daň z nabytí nemovitých věcí zvyšuje ceny nemovitostí, překáží výstavbě a jde o dvojí zdanění, jelikož nákup nemovitostí uskutečňujeme z peněžních prostředků již jednou zdaněných.

[1] Zajímavostí je, že tato úprava (kdy poplatníkem je převodce) se do zákonného opatření dostala až v závěru legislativního procesu a neprošla ani řádným připomínkovým řízením. Není tudíž divu, že se v praxi toto řešení ukázalo být jako nešťastné.

Autor:  Mgr. Hana Nováková a Mgr. Martin Mládek
zpracováno pro Asociaci pro rozvoj trhu nemovitostí