Publikace

DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ – POPLATNÍKEM JE VŽDY NABYVATEL

Jsou tomu již tři roky, kdy daň z nabytí nemovitých věcí nahradila původní daň z převodu nemovitostí. Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí č. 340/2013 Sb. ve své původní podobě setrvalo až do podzimu loňského roku. Od 1. listopadu 2016 pak nabyla účinnosti novela provedená zákonem č. 254/2016 Sb.

Z důvodové zprávy novely vyplývá, že jejím hlavním cílem je odstranit nedostatky, které se projevily v praxi, upřesnění úpravy a odstranění nejednoznačností. Novela ovšem přinesla řadu změn, které mají nepochybně dopady rovněž na chování a rozhodování účastníků trhu s nemovitostmi.

Zásadní změny

Daň z nabytí nemovitých věcí je daní přímou, což znamená, že lze přesně určit osobu, která bude plátcem daně. Ačkoliv by již z pojmenování této daně mělo být zřejmé, že jejím poplatníkem je jednoznačně nabyvatel, dosud tomu bylo v případě úplatného nabytí nemovitosti kupní smlouvou přesně naopak. Zákonné opatření totiž stanovovalo, že v případě koupě nebo směny nemovitosti je poplatníkem převodce, nedohodnou-li se převodce a nabyvatel jinak[1].

 

Nejpodstatnější změny, jež novela přinesla, lze shrnout do tří bodů:

  • Od účinnosti novely se koncept daně z nabytí nemovitých věcí vrací do své původně zamýšlené podoby a jejím poplatníkem je nadále ve všech případech nabytí nemovitostí nabyvatel.
  • V této souvislosti je další podstatnou změnou skutečnost, že není možná dohoda smluvních stran o tom, že poplatníkem daně bude převodce.
  • Institut ručení byl z právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí kompletně odstraněn.

To vše s sebou přináší pozitivní i negativní aspekty pro strany převodní smlouvy, kterým se budeme blíže věnovat v dalším textu.

Co se týče dopadů na správu daní, důvodová zpráva k novele je optimistická a deklaruje, že finančním úřadům bude především usnadněna práce spočívající v dohledání a identifikaci poplatníka, jelikož údaje o něm budou známy především z katastru nemovitostí. Nabyvatel je zároveň více než převodce motivován daň skutečně uhradit. Je totiž osobou, která je novým vlastníkem nemovitosti, jež může být, byť v krajních případech, postižena exekucí pro neplnění daňových povinností.

dopady na účastníky převodní smlouvy

Kupní cena

Převodce již nemusí platit daň a tedy vyčleňovat si z utržené kupní ceny částku odpovídající předpokládané daňové povinnosti do doby jejího odvodu správci daně. S novou právní úpravou má nárok na úhradu celé sjednané kupní ceny, nikoliv jen na dosavadních 96 %. Zároveň na jeho straně odpadá důvod, aby navyšoval kupní cenu o částku odpovídající daňové povinnosti. Aby si totiž převodce snížení svého reálného příjmu (tedy skutečnost, že neobdrží plnou kupní cenu, nýbrž pouze kupní cenu sníženou o daň) kompenzoval, byl nucen převodní cenu o předpokládanou daň navýšit.

Nabyvatel je nově naopak nucen kalkulovat s tím, že za nabytí nemovitosti vynaloží (vedle případné provize realitní kanceláři, odměny za poskytnuté právní služby nebo jiných nákladů) celkové plnění odpovídající 104 % kupní ceny.

Celkové plnění (kupní cena + daň z nabytí)

Pokud chtěl převodce před účinností novely utržit za převod nemovitosti např. částku ve výši 1.000.000,- Kč, musel kupní cenu stanovit částkou ve výši cca 1.041.667,- Kč, ze které odvedl daň ve výši 4 % = 41.667,- Kč po zaokrouhlení na celé koruny.

Nyní při stanovení kupní ceny v částce 1.000.000,- Kč uhradí nabyvatel celkové plnění 1.040.000,- Kč, z něhož převodce utrží kýženou částku 1.000.000,- Kč a daňová povinnost nabyvatele bude nižší, než by byla daňová povinnost převodce v předchozím případě (daň ve výši 4 % z kupní ceny 1.000.000,- Kč = 40.000,- Kč).

Z výše uvedeného příkladu vyplývá, že přesun daňové povinnosti z převodce na nabyvatele neznamená pro strany převodní smlouvy a priori nevýhodu, jelikož celkové plnění související s převodem se reálně o určitou částku snižuje. Dá se ovšem konstatovat, že pro státní rozpočet bylo ve své podstatě navyšování kupní ceny příznivější.

Pro úplnost je třeba uvést, že podle předchozí právní úpravy, kdy byla možná dohoda stran o tom, že poplatníkem daně nebude převodce, ale nabyvatel, bylo možné se dobrat k totožné výši celkového plnění (kupní cena + daň), jak uvádí druhý z výše uvedených příkladů (tj. dohodnutá kupní cena je 1.000.000,- Kč, poplatníkem je dle dohody stran nabyvatel, který hradí 4 % z kupní ceny =  40.000,- Kč a celkové plnění je tedy 1.040.000,- Kč).

Negativní stránkou věci však byla skutečnost, že tímto krokem na sebe nabyvatel bral povinnost podat daňové přiznání. A nesl dále riziko, že pokud finanční úřad doměří daň, bude povinen tento doměrek hradit on. K eliminaci těchto rizik pak bylo nutné upravovat relativně komplikovaně smluvní vztahy mezi stranami převodní smlouvy.

Hypotéka

Změna právní úpravy přináší pro nabyvatele potenciální nepříjemnosti spočívající v navýšení celkového plnění za pořízení nemovitostí o daň z nabytí, kdy navíc tato daň není součástí kupní ceny, ale přímou daňovou povinností nabyvatele. V případě hrazení nákupu nemovitosti pomocí hypotečního úvěru pak vzniká logická obava, zda lze částku připadající na daň hradit pomocí hypotéky či nikoli.

Hypotéka jakožto účelový úvěr má striktně vzato sloužit k financování kupní ceny za nákup nemovitosti, nikoliv k financování daně. Banka by tak mohla odmítnout poskytnutí úvěru v rozsahu odpovídajícím předpokládané výši daňové povinnosti a nabyvatel by tak mohl být postaven před složité dilema, zda je sto zajistit si pro úhradu daně vlastní prostředky, nebo zda např. využije drahé neúčelové půjčky.

Pokud banka navíc podmiňuje poskytnutí úvěru akontací (typicky alespoň 10 % kupní ceny za nemovitost), v praxi to pro klienta znamená, že výše vlastních prostředků musí dosahovat 14 % kupní ceny nemovitosti. Při kupní ceně nemovitosti např. ve výši 5.000.000,- Kč činí daň 200.000,- Kč, což v součtu s požadavkem na 10 % (resp. 500.000,- Kč) vlastních prostředků, znamená požadavek na vlastní prostředky ve výši 700.000,- Kč. Taková skutečnost může pro mnoho zájemců o rezidenční bydlení znamenat podstatnou překážku v dosažení vysněného cíle bydlet ve vlastním domově.

Z praxe již nyní vyplývá pozitivní zkušenost, kdy se hypoteční banky snaží k tomuto problému přistupovat kreativně. Některé banky souhlasí s financováním daně z úvěru za podmínky, že daň bude v příslušné převodní smlouvě zahrnuta do kupní ceny. Za této situace jsou smluvní strany, resp. jejich právní zástupci vedeni k tomu, aby nalezli optimální řešení spočívající ve vynalézavém znění příslušného ustanovení smlouvy o převodu nemovitosti.

Jestliže je banka ochotna financovat daň z nabytí nemovitosti pouze tehdy, je-li tato součástí kupní ceny, je třeba ustanovení o způsobu úhrady kupní ceny ve smlouvě adekvátně upravit. V praxi jsme se setkali s případy, kdy si strany sjednaly, že kupní cena bude uhrazena okamžikem složení její plné výše na účet úschovy. V takovém případě schovatel na základě smlouvy o úschově peněžních prostředků po předložení daňového přiznání nabyvatele uvolní částku odpovídající předpokládané výši daně na příslušný finanční úřad a zbylých 96 % kupní ceny uvolní ve prospěch převodce.

Pokud převodce ve smlouvě výslovně souhlasí s tím, že povinnost nabyvatele uhradit kupní cenu je splněna okamžikem složení její celé výše do úschovy a že na účet převodce bude uvolněno pouze 96 % kupní ceny, dochází tímto postupem k faktickému splnění daňové povinnosti nabyvatele ze strany převodce. Jakkoliv se někomu tato konstrukce může zdát vratká, je vždy na vůli smluvních stran, aby si v souladu s jednou ze základních zásad našeho soukromého práva, zásadou smluvní volnosti, sjednaly libovolný obsah svých závazků. Zřejmě však teprve praxe ukáže, zda je toto řešení tzv. neprůstřelné.

Nedomníváme se však, že by potenciální hrozba spočívala v zásahu finančního úřadu. Bylo-li řádně podáno daňové přiznání nabyvatelem a eviduje-li správce daně daňovou povinnost jako splněnou, nebude již správce daně zřejmě zkoumat, kým konkrétně byla částka uhrazena. Dokážeme si však představit, že nad nabyvatelem visí po promlčecí dobu pomyslný otazník, zda převodce nebude kdykoliv v budoucnu přeci jen nárokovat doplatek příslušné části kupní ceny ve výši 4 %, který mu reálně nikdy nebyl vyplacen. A to třeba i společně se zákonným úrokem z prodlení.

Ručení

Dalším nepochybně kladným aspektem novely je zánik institutu ručení nabyvatele za splnění daňově povinnosti převodce. Právní úprava ručení generovala prakticky ve všech smluvních vztazích potřebu adekvátní úpravy smlouvy, která by eliminovala rizika vyplývající pro nabyvatele z ručení. Zda převodce daň skutečně uhradí či nikoliv, nebylo jakkoliv pod kontrolou nabyvatele. O své daňové povinnosti z titulu ručení se tak mohl dozvědět až za několik měsíců, zůstav překvapen a bez příslušných finančních prostředků.

Převodní smlouvy a smlouvy o úschově proto takřka bez výjimky obsahovaly ustanovení o podmínkách platby daně tak, aby se riziku uplatnění ručení předešlo. To však mnohdy značně komplikovalo jednání o obsahu smluv.

Typicky bylo dohodnuto, že z úschovy bude daň hrazena přímo finančnímu úřadu, nikoli převodci. Uzavření smlouvy bylo doprovázeno vypracováním posudku ohledně ceny nemovitosti, aby bylo eliminováno riziko doměření daně.

Ostražití nabyvatelé dále žádali protistranu, aby předložila potvrzení správce daně o její bezdlužnosti. To vše proto, aby nedošlo k situaci, kdy je částka, která měla původně sloužit k úhradě daně z nabytí nemovitých věcí, správcem daně započtena na jeho pohledávku za převodcem z titulu neuhrazení jakékoliv jiné dříve neuhrazené daně a případného penále a dalšího příslušenství. To vše s příchodem novely není nadále zapotřebí a je zřejmé, že jde o pozitivní posun, který povede k značnému zjednodušení smluvních vztahů.

Další změny

Osvobození novostaveb

Zájemce o koupi rozestavěné stavby či rozestavěné jednotky jistě nepotěšilo, že s příchodem novely není nadále od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k nim. Vzhledem k tomu, že rozestavěné stavby nejsou evidovány v katastru nemovitostí, správci daně vznikaly v souvislosti s jejich převody komplikace v podobě nemožnosti ověřit, zda dochází skutečně k prvnímu převodu vlastnického práva k nim. Osvobození se nadále vztahuje pouze na stavby a jednotky dokončené, užívané nebo předčasně užívané, to vše ve smyslu stavebních předpisů.

K osvobození od daně dojde dle § 7 odst. 2 zákonného opatření pouze tehdy, dochází-li k nabytí vlastnického práva k nemovité věci v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve. Nabyvatelé tedy budou muset kalkulovat s daní, rozhodnou-li se, že si novostavbu či jednotku dokončí sami. Nabyvatelé jsou v rámci svého rozhodování o optimalizaci nákladů postaveni před novou neznámou, zda je pro ně výhodnější: A) zakoupit rozestavěnou nemovitost, uhradit daň a nemovitost dostavět dle svých představ svépomocně; nebo B) zakoupit dokončenou nemovitost a veškeré stavební úpravy řešit jakožto nadstandardy s převodcem.

Směna nemovitostí

Další změnou, kterou novela přinesla a o které se zmiňují autoři kapitoly Daně v oblasti nemovitostí, je zjednodušení postupu určování základu daně při směně nemovitostí. Jestliže mezi smluvními stranami dochází ke směně nemovitých věcí, u nichž je nabytí vlastnického práva předmětem daně, pro účely sjednané ceny se nebude přihlížet k hodnotě pozbývané nemovitosti za předpokladu, že nabývací hodnotou není výlučně sjednaná cena. Pokud tedy jedna ze stran poskytuje druhé například doplatek v penězích, pak se sjednaná cena bude rovnat výši tohoto peněžitého plnění.

Zdanění inženýrských sítí

Zjednodušení se dočkala rovněž oblast zdanění inženýrských sítí. Dani z nabytí nemovitých věcí nadále nepodléhají inženýrské sítě jako takové (např. kanalizační či vodovodní potrubí), ale pouze budovy, které jsou jejich součástí. Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je především úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci – tedy k pozemku, stavbě, jednotce, právu stavby anebo spoluvlastnickému podílu na nich.

Vzhledem k tomu, že k dnešnímu dni nepanuje u odborné veřejnosti jednoznačná shoda, zda inženýrské sítě jsou svou povahou věcí movitou či nemovitou, správce daně byl údajně stavěn do pozice, ve které posuzoval právní povahu příslušné inženýrské sítě, tedy záležitost spadající do soukromého práva. Novela zákonného opatření si s výše uvedeným problémem šikovně poradila, když stanovila, že zdaněno bude pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona (popř. ke spoluvlastnickému podílu na ní), jež je součástí inženýrské sítě, a to v rámci nabytí vlastnického práva k této síti.

Obecně o dani z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí je majetkovou daní, odvozenou od samotné nabývané nemovité věci. Sazba daně zůstává i po novele na dosavadních 4 % a jejím základem je nadále nabývací hodnota (tj. sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena nebo zvláštní cena) snížená o uznatelný výdaj – odměnu znalci a náklady na vypracování znaleckého posudku, je-li povinnou přílohou daňového přiznání.

Podobně jako ostatní druhy daní není ani daň z nabytí nemovitých věcí u široké veřejnosti předmětem obliby. Hlavními argumenty jsou, že daň z nabytí nemovitých věcí zvyšuje ceny nemovitostí, překáží výstavbě a jde o dvojí zdanění, jelikož nákup nemovitostí uskutečňujeme z peněžních prostředků již jednou zdaněných.

[1] Zajímavostí je, že tato úprava (kdy poplatníkem je převodce) se do zákonného opatření dostala až v závěru legislativního procesu a neprošla ani řádným připomínkovým řízením. Není tudíž divu, že se v praxi toto řešení ukázalo být jako nešťastné.

Autor:  Mgr. Hana Nováková a Mgr. Martin Mládek
zpracováno pro Asociaci pro rozvoj trhu nemovitostí

Převod závodu: Lze předem určit den převodu závodu?

V praxi se delší dobu diskutoval problém, kdy dochází k účinkům převodu závodu. Okamžik účinnosti převodu závodu je důležitý nejenom v souvislosti se změnou osoby vlastníka předmětů tvořících závod, ale je určující i pro změnu dalších právních vztahů, např. pro převod zaměstnanců na nabyvatele závodu. Často je proto klíčové den převodu závodu nejenom znát, ale být schopen jej předem určit.

Odborná veřejnost se přiklonila k tomu, že účinek převodu závodu nastává okamžikem zveřejnění dokladu o převodu závodu ve sbírce listin vedené pro kupujícího. Toto zveřejnění provádí rejstříkový soud dálkovým zpřístupněním obchodního rejstříku prostřednictvím adresy www.justice.cz. O zveřejnění žádá kupující neformálním podáním, ke kterému přiloží kopii dokladu o převodu závodu. V tomto podání lze soud požádat, aby soud založil a zveřejnil doklad o převodu závodu v určitý den. Opakovaně se však stává, že soudní úředníci tento pokyn nerespektují. K založení a zveřejnění dokladu o převodu závodu tak dochází zcela náhodně, podle toho, kdy se k založení soudní úředník dostane. Že je tato praxe nežádoucí, není nutné komentovat.

Od účinnosti právní úpravy přímých zápisů do obchodního rejstříku však našim klientům radíme, aby smlouvu o převodu závodu sepsali ve formě notářského zápisu. Příslušný notář pak bude moci doklad o převodu závodu do sbírky listin založit sám, a to v den, který klient požaduje. Ke zveřejnění dokladu o převodu závodu pak dochází okamžitě, bez nutnosti spoléhat se na rejstříkový soud. Opět se tedy prokázalo, že kde je vůle, tam je cesta!

Neoprávněná a nepovolená stavba – v čem je rozdíl?

Neoprávněná stavba z hlediska občanského práva

Jedním ze základních principů, na kterých stojí úprava občanského zákoníku je římskoprávní zásada superficies solo cedit (česky povrch ustupuje půdě). V reálné praxi to znamená, že pokud máte na svém pozemku postavenou trvalou stavbu, není tato stavba samostatnou nemovitou věcí, ale stává se součástí Vašeho pozemku. Stejné pravidlo se uplatní i pro stavbu, která je postavená na pozemku neoprávněně, tedy aniž by stavebník byl zároveň vlastníkem pozemku, na němž se rozhodl stavět nebo měl jiný titul k výstavbě. Jako příklad neoprávněné stavby může sloužit situace, kdy je postavena stavba na pozemku, jenž stavebník „nabyl“ na základě smlouvy o koupi pozemku, která se však nakonec ukázala být neplatnou.

Výše uvedené může vyvolat otázku, zda má stavebník právo na náhradu, když postavil dům, který nakonec není v jeho vlastnictví. Právo na náhradu účelně vynaložených nákladů bude mít jen tehdy, jednal-li v tzv. dobré víře, tedy že byl přesvědčen o tom, že staví oprávněně. V opačném případě ponese sám veškeré náklady na zřízení a případně i na odstranění stavby, jestliže se vlastník pozemku bude u soudu domáhat odstranění takové stavby.

Nepovolená stavba z hlediska stavebního zákona

Nepovolená stavba je stavba, která byla zřízena v rozporu se stavebně právními předpisy. Nejčastěji se jedná o stavby provedené bez příslušných povolení, nepovolené změny staveb provedené před jejich dokončením nebo např. stavby dočasné, u nichž uplynula stanovená doba jejich trvání. Nepovolené stavby se lidově označují za tzv. „černé stavby“ a k jejich řešení jsou povolány stavební úřady.

Pokud stavební úřad zjistí existenci „černé stavby“, je povinen zahájit řízení o jejím odstranění. Co v takovém případě můžete jako vlastník této stavby dělat? Řešením je podání žádosti o dodatečné povolení stavby, na základě které stavební úřad dosavadní řízení o odstranění stavby přeruší a namísto něj povede řízení o jejím dodatečném povolení. Vlastník „černé stavby“ nemá být nijak zvýhodněn oproti standardnímu stavebníkovi, bude proto povinen doložit mnoho podkladů a prokázat, že stavba splňuje zákonné požadavky. Pomyslným právním oříškem jsou především provedené stavby, pro které bylo stavební povolení následně zrušeno v přezkumném řízení nebo rozhodnutím soudu. V takovém případě je nutné vést tzv. opakované stavební řízení, jehož výsledkem může být povolení stavby nebo v opačném případě přímé nařízení jejího odstranění, aniž by bylo nutné vést další řízení o odstranění.

Pokud Vy sami zjistíte, že Váš soused staví „černou stavbu“ která Vás obtěžuje, můžete se obrátit na stavební úřad, jenž je povinen se Vaším oznámením zabývat. Pokud tak neučiní, zanedbal svou zákonnou povinnost a Vy máte po 30 dnech právo kontaktovat jeho nadřízený správní orgán, aby učinil opatření proti nečinnosti. Setkali jsme se ovšem i se situacemi, kdy stavební úřad řízení o odstranění černé stavby formálně zahájil, nicméně poskytoval vlastníkovi „černé stavby“ úlevy spočívající v následné vlastní neaktivitě, v důsledku čehož byla „černá stavba“ realizována až do konečné podoby. Je nám známa i situace, kdy stavební úřad opakovaně prodlužoval lhůtu k předložení podkladů pro vydání rozhodnutí o dodatečném povolení stavby, čímž poskytoval vlastníkovi možnost „černou stavbu“ nadále neoprávněně užívat k rušivé a neoprávněné výrobní činnosti, to vše při ukládání nepřiměřeně nízkých sankcí.

Výše uvedené situace jsou poměrně náročné jak po stránce právní, tak časové. Nicméně i ony mají řešení. V případě, že jste se v některé z nich octli, jsme připraveni poskytnout řešení šité na míru právě Vám.

 

Nový zákon o přestupcích

NOVÝ ZÁKON O PŘESTUPCÍCH

V roce 1990 vstoupil v platnost a účinnost zákon o přestupcích, který správním orgánům sloužil po více než čtvrt století. Za svůj pomyslný život prošel poměrně dynamickým vývojem, jelikož byl cca 88krát změněn. První pokusy o nový ucelenější zákon byly učiněny již v roce 2002, avšak úspěchu doznaly až v roce 2016, kdy byl přijat zákon č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, který nabude účinnosti 1.7.2017.

Nový přestupkový zákon si klade za cíl poskytnout komplexní právní úpravu, která přinese do oblasti správního trestání mnohé nové a dosud neznámé prvky.

Odpovědnost právnických osob

Nový přestupkový zákon zavádí odpovědnost právnické osoby za přestupek. Dosud se přestupku mohla dopustit pouze fyzická osoba, což způsobovalo mnohé obtíže. Právnická osoba od léta 2017 může být shledána vinnou za přestupek, který spáchá např. její statutární či jiný orgán nebo zaměstnanec. Odpovědnosti se zprostí pouze tehdy, pokud prokáže, že vynaložila veškeré, které bylo možné požadovat, aby přestupku zabránila. Za přestupek může být právnické osobě uložen vedle dosavadních druhů trestů rovněž nově zařazený trest zveřejnění rozhodnutí o přestupku ve veřejném sdělovacím prostředku a vyvěšením na úřední desce správního orgánu.

Polehčující a přitěžující okolnosti

Zákon připouští, aby bylo při rozhodování o správním trestu přihlédnuto k polehčujícím příp. přitěžujícím okolnostem. Pokud bude například přestupce spolupracovat se správním orgánem při objasňování přestupku, může dostat mírnější trest. V neprospěch pachatele však například bude, pokud jde o recidivistu.

Pokus přestupku

Nově se v určitých případech bude stíhat rovněž pokusu přestupku, a to stejně jako když by byl přestupek dokonán. Pokud však pachatel od dokonání upustí dobrovolně a odstraní veškerá vzniklá nebezpečí, která způsobil, za pokus přestupku odpovědný nebude.